Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“.
Dies hebt das Amtsgericht (AG) München hervor.
Die Klägerin vermietete mit Vertrag vom 18.03.2014 eine Vier-Zimmer-Wohnung in München an die beklagte Mieterin. Die Gesamtmiete betrug 2.337,50 Euro. Die Mieterin kündigte am 12.08.2015 zum 30.11.2015 die Wohnung und zahlte im Oktober und November 2015 keine Miete mehr. Sie meint, sie könne mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Mietforderungen aufrechnen. Die Vermieterin erhob Klage vor dem AG München. Dieses verurteilte die Mieterin zur Zahlung der rückständigen Mieten in Höhe von insgesamt 4.675 Euro.
Es handele sich im vorliegenden Fall um die Konstellation eines mietrechtlich unzulässigen „Abwohnens der Kaution“, erläutert das Gericht. Denn ein Mieter sei in aller Regel nicht berechtigt, noch vor Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ende grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags. Eine derart eigenmächtige Vorgehensweise des Mieters hebele zulasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus.
Die Vorgehensweise der Mieterin verstoße gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und sei treuwidrig. Andernfalls könnte ein Mieter – zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet – grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Hierdurch wäre jedoch der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag ausgehebelt. Dies könne nicht hingenommen werden. Wie ausgeführt, bestehe daher gerade kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt „abzuwohnen“.
Amtsgericht München, Urteil vom 05.04.2016, 432 C 1707/16, rechtskräftig
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