Die Grundsteuer stellt keine Belastung für den Grundstückseigentümer dar, wenn sie auf die Mieter umgelegt werden kann. Dies ist bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien regelmäßig der Fall, so dass bei Vollvermietung eine vollständige Überwälzung auf die Mieter stattfindet. Ist die Immobilie jedoch ganz oder teilweise nicht vermietet, stellt die Grundsteuer einen Kostenfaktor dar. Aus diesem Grund gibt es bereits seit dem Jahr 1973 eine Billigkeitsregelung, wodurch Grundstückseigentümer bei wesentlicher Ertragsminderung einen Teil der Abgabe wieder erlassen bekommen.
Den Erlass können Hausbesitzer aber nur nutzen, wenn sie bis Ende März des Folgejahres einen formlosen Antrag mit Begründung und Nachweisen für ausbleibende Mieterträge stellen. Der Steuererlass ist nicht von Ermessen oder Nachsicht der Behörde abhängig, sondern gesetzlich in § 33 Grundsteuergesetz fixiert. Geld zurück gibt es allerdings nur, wenn Vermieter kein Eigenverschulden an der geminderten Einnahmesituation haben. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Eigentümer für seine Wohnungen überhöhte Preise verlangt, die keiner zahlen will. Bemüht er sich hingegen während der Leerstandszeiten intensiv um neue Mieter und kann dies durch Inserate oder das Einschalten von Maklern belegen, liegen ausbleibende Erträge und damit Gründe für den Steuererlass vor.
Ausreichend sind bereits Ertragseinbußen – unabhängig davon, ob sie typisch oder ungewöhnlich, strukturell bedingt, vorübergehend oder dauerhaft sind. Allein entscheidend ist, dass die Einnahmeminderung mehr als 50 Prozent der tatsächlich vereinbarten oder üblichen Miete beträgt. Für den Anspruch auf Erlass kommt es auch nicht auf persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse des Grundstücksbesitzers an. Die Grundsteuer mindert sich um ein Viertel der ausgebliebenen Einnahmen. Sofern überhaupt keine Mieten geflossen sind, gibt es sogar die Hälfte der Grundsteuer zurück.
Wird die Wohnung unter Marktniveau vermietet und zahlen die Nutzer die Grundsteuer über die Nebenkosten, steht die Erstattung den Mietern zu. Die Berücksichtigung erfolgt dann mit der Jahresendabrechnung über die Umlage. Da die Mieter einen Anspruch auf möglichst geringe Nebenkosten haben, ist der Hausbesitzer zur Antragstellung verpflichtet.
Bis 2007 war die Erlassregelung günstiger. Hier wurde die Grundsteuer zu vier Fünftel erstattet, wenn sich der Ertrag um mindestens 20,1 Prozent gemindert hatte. Nunmehr sind es 50,1 Prozent, und die Rückzahlung beträgt maximal die Hälfte. Die für Hausbesitzer ungünstige Änderung erfolgte wegen drohenden Einnahmeausfällen bei den Gemeinden über das Jahressteuergesetz 2009 rückwirkend ab 2008. Das Finanzgericht Bremen hält dies für verfassungsgemäß, weil die Neuregelung Vermieter weder im Eigentumsrecht verletzt noch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verstößt (Az. 3 K 57/09). Gegen dieses Urteil ist jedoch eine Revision beim Bundesfinanzhof unter Az. II R 36/10 anhängig. Dadurch können Einsprüche gegen den verminderten Grundsteuererlass ruhen.
ConTax Muschlin & Partner
Ihr Steuerberater in Rostock