Eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat. Dies stellt der Bundesgerichtshof (BGH) klar. Die Beklagte bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14.04.2011 abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags eine Wohnung in Mannheim. Am 28.02.2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.05.2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde Mitte Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt am Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Die Beklagte widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. Der Kläger erhob Räumungsklage. Nachdem er damit zunächst Erfolg gehabt hatte, wies das Berufungsgericht die Klage wegen Rechtsmissbrauchs ab. Der BGH hält die Eigenbedarfskündigung dagegen nicht wegen Rechtsmissbrauchs für unwirksam und hat das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Zwar liege ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, so der BGH. Er dürfe in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Kein Rechtsmissbrauch liege dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer
„Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen hat.
Für die Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf laut BGH allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr komme es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei könne auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden. Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer „Bedarfsvorschau“ trifft, stelle den Mieter nicht schutzlos, hebt der BGH hervor. Wolle er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, könne er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.
Jetzt müsse das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen – Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen treffen. Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 154/14
ConTax Muschlin & Partner
Ihr Steuerberater in Rostock