Weisen Unternehmer Grundbesitz in ihrer Bilanz aus, können sie zur Minderung ihres Steuergewinns den Teilwert der Immobilie ansetzen, wenn dieser aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger als die fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist. Dies setzt jedoch voraus, dass ein nachhaltiges Absinken unter den maßgeblichen Buchwert vorliegt. Daher reicht eine nur vorübergehende Wertminderung für eine Teilwertabschreibung nicht aus, so der Bundesfinanzhof in einem am 12. Januar 2011 veröffentlichten Urteil (Az. IV R 38/08).
Für eine außerplanmäßige Abschreibung muss der jeweilige Stichtagswert voraussichtlich während eines erheblichen Teils der weiteren Nutzungsdauer unter dem durch planmäßige Abschreibungen geminderten Restbuchwert liegen. Dabei liegt bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens eine voraussichtlich dauernde Wertminderung nur vor, wenn der Teilwert zum Bilanzstichtag mindestens für die halbe Restnutzungsdauer unter dem planmäßigen Restbuchwert liegt.
Dabei muss der Teilwert nachhaltig unter den maßgeblichen Buchwert gesunken sein. Hiervon ist auszugehen, wenn aus der Sicht des Bilanzstichtags auf Grund objektiver Anzeichen ernstlich mit einem langfristigen Anhalten der Wertminderung gerechnet werden muss. Hierfür bedürfe es einer an der Eigenart des Wirtschaftsguts ausgerichteten Prognose. Ob eine Wertminderung voraussichtlich andauern wird, richtet sich danach, ob aus Sicht des Bilanzstichtags mehr Gründe für ein Andauern der Wertminderung sprechen als dagegen. Nicht entscheidend ist dabei der schlichte Verweis auf die Marktsituation für sogenannte Ost-Immobilien oder der pauschale Hinweis auf die Folgen der weltweiten Immobilienkrise.
Für die nachhaltige Wertentwicklung von Grundstücken, für die eine
Teilwertabschreibung beansprucht wird, ist nicht auf eine punktuelle Betrachtung anlässlich eines Verkaufs zu irgendeinem Zeitpunkt während seiner Restnutzungsdauer abzustellen. Maßgeblich ist grundsätzlich die objektive Restnutzungsdauer und nicht die individuelle Verbleibensdauer beim betreffenden Unternehmen. Dementsprechend beträgt die Nutzungsdauer von Gebäuden grundsätzlich 50 Jahre.
Das gilt auch dann, wenn ein Selbstständiger beabsichtigt, das Objekt vor Ablauf seiner betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer zu veräußern. Auch in diesem Fall ist eine Teilwertabschreibung nur möglich, wenn der Teilwert mindestens während der Hälfte des betriebsgewöhnlichen Zeitraums unter seinem fortgeschriebenen Buchwert liegt. Denn die Frage der Zulässigkeit einer Teilwertabschreibung ist möglichst gleichheitsgerecht zu beurteilen.
Deshalb kommt es grundsätzlich auch nicht auf die von der individuellen Verbleibensdauer abhängige Frage an, ob und in welchem Zeitraum Unternehmer bei kurzfristiger, punktueller Betrachtung festgestellte Wertminderungen aufholen können.
ConTax Muschlin & Partner
Ihr Steuerberater in Rostock