Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wurde über Jahre hinweg vom Bundesfinanzhof (BFH) entwickelt und besagt, dass grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Verkauf von privaten Mietshäusern nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Steuern auslöst und anschließend steuerfrei bleibt. Liegt hingegen ein gewerblicher Grundstückshandel vor, gilt bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft und löst unabhängig von Haltefristen Einkommen- und Gewerbesteuer aus. Darüber hinaus kommt es in der Regel zur Buchführungspflicht, was zusätzlichen Aufwand bedeutet. Das bedeutet oft Mehrarbeit, weil ein vermeintlich steuerfreies Geschäft im Nachhinein doch Abgaben auslöst und für die Vergangenheit steuerliche Gewinnermittlungen notwendig werden.
Die Drei-Objekt-Grenze ist hierbei das Kriterium für oder gegen die Gewerblichkeit. Werden innerhalb von fünf Jahren weniger als vier Immobilien verkauft, bleiben die Geschäfte vermögensverwaltend und somit privat. Der BFH hat nun in seinem am 8. Mai 2013 veröffentlichten Urteil entschieden, dass die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung unerheblich sind, sogar für wirtschaftliche Zwänge wie etwa angekündigte Zwangsmaßnahmen wie eine Versteigerung. Auch die bedrohte Immobilie fällt unter die Drei-Objekte-Grenze (Az. III R 19/11). Selbständiges Objekt ist grundsätzlich jedes selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen im Sinne des BGB als räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer besonderen Nummer gebucht ist. Ein Grundbuchgrundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, nicht aber umgekehrt.
Hat beispielsweise – wie im zugrunde liegenden Fall – das FA aufgrund von Steuerschulden in Millionenhöhe Grundstücke mit Sicherungshypotheken belastet und kündigt an, dass es die Verwertung anstrebt, droht ein gewerblicher Grundstückshandel, auch wenn es zur Zwangsversteigerung nicht kommt, weil der Besitzer diese Grundstücke verkauft. Die Drei-Objekt-Grenze lässt den Schluss eines Erwerbs des jeweiligen Grundstücks in bedingter Veräußerungsabsicht zu. Dafür kommen generell die Gründe der Veräußerung nicht in Betracht. So steht der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht grundsätzlich nicht entgegen, dass die ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und das Objekt aufgrund wichtiger und ungewollter Gründe verkauft wird.
Nach Ansicht des BFH sind daher beispielsweise Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit, Gefälligkeit gegenüber Bekannten, ein unerwartet hohes Kaufangebot irrelevant. Denn diese sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Besitzer nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und deshalb eine Veräußerungsabsicht hatte. Das gilt auch für den sich aus der Ankündigung der Zwangsversteigerung durch das Finanzamt ergebenden Druck, so die Richter.
Hinweis: Der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung des Grundstücks lässt für sich gesehen nicht zwingend auf das Bestehen einer unbedingten Veräußerungsabsicht schließen. Denn auch wenn zwischen dem Erwerb oder der Bebauung einerseits und dem Veräußerungsentschlusses nur wenige Wochen liegen, ist nicht ausgeschlossen, dass es während dieser Zeit hinsichtlich der beabsichtigten Verwertung des Grundstücks zu einem Sinneswandel gekommen ist.
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