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Wohnungseigentümer darf Fenster nicht ohne Beschluss der Gemeinschaft austauschen

Der Austausch von Fenstern ist, sofern die Eigentümergemeinschaft für den Außenanstrich zuständig ist, in der Regel Sache der Eigentümergemeinschaft. Dies stellt das Amtsgericht (AG) München klar. Der Beklagte ist Inhaber zweier Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft baute er in einer der Wohnungen die alten Holz-Alu-Fenster aus. Diese hatten keinen Mittelsteg, waren flächenbündig und alufarben. Er ließ weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg und ohne rahmen- und flächenbündige Ausführung einbauen.

In der Gemeinschaftsordnung werden die Eigentümer zur Instandhaltung und -setzung auch der Außenfenster verpflichtet, jedoch mit Ausnahme des Außenanstrichs, der Sache der Eigentümergemeinschaft sei. In der Gemeinschaftsordnung für das Gebäude steht: „Sofern in dieser Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist, darf der Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile – insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche – nicht ändern.“

Die Eigentümergemeinschaft verlangte vom beklagten Eigentümer der Wohnung, dass er die neuen Fenster beseitigt und den alten Zustand wiederherstellt. Der Eigentümer widersetzte sich dem und kündigte an, auch in seiner zweiten Wohnung die Fenster auszutauschen. Kurz darauf tat er dies auch. Er meint, der Austausch der Fenster habe zu keiner optischen Störung geführt. In der Wohnanlage sei keine einheitliche Fassadengestaltung vorhanden. Im Übrigen wäre der Rückbau aufgrund der erforderlichen Sicherheitsvorkehrungen mit einem immensen technischen Aufwand verbunden, deswegen unverhältnismäßig und verstoße gegen Treu und Glauben.

Die Eigentümergemeinschaft klagte auf Beseitigung der neuen Fenster und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf eigene Kosten und bekam Recht. Die Fenster nebst Rahmen stünden zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies habe zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig sei, so das AG. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der die baulichen Veränderungen genehmigt, liege nicht vor und sei auch nicht entbehrlich. Letzteres wäre nur dann der Fall, „wenn die Vorbefassung der Eigentümerversammlung dem Eigentümer ausnahmsweise unzumutbar ist, weil etwa im Einzelfall eindeutig und ohne weitere Prüfung feststeht, dass keinerlei Nachteile im Sinne des § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz ausgelöst werden, wie dies zum Beispiel bei einem Nagel oder Dübel in der Außenmauer des Hauses der Fall sein kann“, so das Gericht.

Weise die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nehme dabei den Außenanstrich aus, sei die vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Behalte sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gelte dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollten die Wohnungseigentümer nämlich die einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen, so die Urteilsbegründung. Da der Eigentümer damit keinen Anspruch auf die von ihm durchgeführten Baumaßnahmen hat, sei das Beseitigungsverlangen auch nicht rechtsmissbräuchlich. Amtsgericht München, Urteil vom 07.11.2014, 481 C 12070/14 WEG, rechtskräftig

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