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Tipp Bauzeitzinsen können auch bei Überschusseinkünften Herstellungskosten sein

Sind Bauzeitzinsen während der Herstellungsphase nicht als (vorab entstandene) Werbungskosten abziehbar, können sie in die Herstellungskosten einbezogen werden, wenn das fertiggestellte Gebäude durch Vermietung genutzt wird. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Fall eines Steuerpflichtigen entschieden, der ein Mehrfamilienhaus errichtete, das er zunächst verkaufen wollte, das er dann aber aufgrund einer neuen Entscheidung ab Fertigstellung vermietete. Solange das Gebäude veräußert werden sollte, waren die während der Bauphase anfallenden Finanzierungsaufwendungen laut BFH keine vorab entstandenen Werbungskosten. Es habe sich aber die Frage gestellt, ob sie insoweit in die Herstellungskosten und damit in die AfABemessungsgrundlage einbezogen werden konnten.

Der BFH bejahte diese Frage. § 255 Absatz 3 Satz 2 des Handelsgesetzbuches (HGB) erlaube den Ansatz von Bauzeitzinsen, also von Zinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Allerdings würden die Vorschriften des HGB zunächst nur für bilanzierende Steuerpflichtige gelten: Ihr handelsrechtliches Einbeziehungswahlrecht werde auch einkommensteuerrechtlich anerkannt. Nach der ständigen Rechtspre-

chung des BFH seien die AfA (Absetzungen für Abnutzungen) für den Bereich der Überschusseinkünfte indes nach den gleichen Grundsätzen wie für die Gewinneinkünfte zu bestimmen. Da Systematik und Zweck des Gesetzes keine unterschiedliche Auslegung gebieten, könnten Bauzeitzinsen ganz unabhängig von den während der Herstellungsphase verfolgten Zwecken in die AfA-Bemessungsgrundlage einbezogen werden, wenn der Steuerpflichtige das fertiggestellte Gebäude dazu nutze, Einkünfte aus Vermietung zu erzielen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 23.05.2012, IX R 2/12

Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten sie den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bildeten. Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Die Beklagten minderten die Bruttomiete in Höhe von 1.550 Euro pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 Euro (20 Prozent). Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 07.01.2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 Euro fristlos.

Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses verlangt. Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27.05.2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 Euro übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

Die Revision der Kläger hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass auch im Rahmen des § 543 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das sei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Absatz 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels fehlerhaft einschätzt. Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, sodass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Im vorliegenden Fall konnte der Zahlungsverzug laut BGH nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten habe sich die Vermutung aufdrängen müssen, dass das Vorhandensein zweier Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen gewesen seien.

Die Mietrückstände seien erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen worden. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB erfolgt sei, habe sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 07.01.2010 unberührt gelassen. Damit seien die Beklagten zur Räumung verpflichtet.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11

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