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Nicht steuerbare Veräußerung einer Immobilie: Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung möglich

Auf ein (umgeschuldetes) Anschaffungsdarlehen gezahlte nachträgliche Schuldzinsen können auch im Fall einer nicht steuerbaren Veräußerung der vormals vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Der Kläger war an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligt, die im Jahr 1996 ein Mehrfamilienhaus errichtete, das nach Fertigstellung der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung diente. Die GbR veräußerte das Mehrfamilienhaus im Jahr 2007 – nach Ablauf der Veräußerungsfrist des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Der Erlös aus der nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie reichte nicht aus, um die im Zuge der Herstellung des Objekts aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten vollständig auszugleichen. Das verbliebene Restdarlehen wurde daher anteilig durch den Kläger getilgt. Hierfür musste er ein neues (Umschuldungs-) Darlehen aufnehmen. Die auf dieses Darlehen gezahlten Schuldzinsen machte der Kläger im Rahmen seiner Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2009 und 2010 als (nachträgliche) Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt berücksichtigte die geltend gemachten Schuldzinsen nicht; das Finanzgericht (FG) gab dem Kläger demgegenüber Recht. Der BFH hat die Vorentscheidung aufgehoben und die Sache an das FG zurückgewiesen. Nach den Feststellungen des FG konnte der BFH eigenen Angaben zufolge nicht entscheiden, ob die geltend gemachten Schuldzinsen im Einzelfall als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.

Die Entscheidung des BFH knüpft an das Urteil vom 20.06.2012 (IX R 67/10) an, mit dem der BFH den nachträglichen Schuldzinsenabzug auch schon im Fall einer nach § 23 EStG steuerbaren Veräußerung zugelassen hatte.

In der aktuellen Entscheidung erweitert der BFH nunmehr die Möglichkeit des Schuldzinsenabzugs. Ein solcher ist danach grundsätzlich auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie möglich, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Voraussetzung sei dafür aber unter anderem, dass der Steuerpflichtige den aus der Veräußerung der bislang vermieteten Immobilie erzielten Erlös – soweit nicht Tilgungshindernisse entgegenstehen – stets und in vollem Umfang zur Ablösung des Anschaffungsdarlehens verwendet. Auch auf Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen erkennt der BFH grundsätzlich an, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldung sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt, wozu regelmäßig auch eine vertraglich fixierte Tilgungsvereinbarung gehört. Da das FG die letztgenannten Voraussetzungen im Rahmen der Vorentscheidung nicht geprüft hat, hat der BFH die Sache zurückverwiesen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 08.04.2014, IX R 45/13

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