Diese Webseite verwendet Cookies. Durch die Nutzung der Webseite stimmen Sie der Verwendung zu. Datenschutzerklärung
ConTax Muschlin & Partner Foto 03
ConTax Muschlin & Partner Foto 04
ConTax Muschlin & Partner Foto 05
ConTax Muschlin & Partner Foto 06
ConTax Muschlin & Partner Foto 07
ConTax Muschlin & Partner Foto 08
ConTax Muschlin & Partner Foto 09
ConTax Muschlin & Partner Foto 10
ConTax Muschlin & Partner Foto 11
ConTax Muschlin & Partner Foto 12
ConTax Muschlin & Partner Foto 13
ConTax Muschlin & Partner Foto 14
ConTax Muschlin & Partner Foto 15
ConTax Muschlin & Partner Foto 16
ConTax Muschlin & Partner Foto 17
ConTax Muschlin & Partner Foto 18
ConTax Muschlin & Partner Foto 19
ConTax Muschlin & Partner Foto 20
ConTax Muschlin & Partner Foto 21
ConTax Muschlin & Partner Foto 22
ConTax Muschlin & Partner Foto 23

Wir suchen eine/n Steuerfachangestellte/n

Sie sind interessiert? Bewerben Sie sich jetzt bei uns.
Wir freuen uns über Ihre aussagefähige Bewerbung.

zurück

Mieter widersetzt sich Instandsetzungsarbeiten: Vermieter kann auch ohne vorherige Duldungsklage zu fristloser Kündigung berechtigt sein

Ein Vermieter von Wohnraum kann das Mietverhältnis durch Kündigung beenden, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter beziehungsweise den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren. Der BGH stellt klar, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nicht generell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten „querulatorische Züge“ zeigt. Die Klägerin stellte 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung dieser Maßnahmen erhielten die Beklagten die Wohnung zurück. Erneuten Zutritt zur Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Klägerin zunächst nicht. Am 30.06.2011 kündigte die Klägerin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht (AG) am 01.08.2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29.09.2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Klägerin am 04.10.2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schreiben vom 21.11.2011 wiederholte diese die fristlose Kündigung mit der Begründung, die Beklagten hätten im

November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zur Durchführung von Installationsarbeiten verweigert. Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Landgericht (LG) stellte darauf ab, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürften, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen. Etwas anderes gelte nur bei einem – hier nicht vorliegenden – querulatorischen Verhalten der Mieter. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nicht generell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten „querulatorische Züge“ zeigt. Eine derartige „schematische“ Betrachtung lasse außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein könnten, sodass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen könne. Zudem stehe die schematische Betrachtungsweise des LG nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung (§ 543 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Denn danach sei zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“

Es hätte deshalb festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten ihr dadurch entstanden sind, dass die Beklagten ihr den mit Schreiben vom 08.04.2011 zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des AG vom 29.09.2011 gewährt haben. Hinsichtlich der von den Beklagten geltend gemachten Gegenrechte und einem darauf gestützten Zurückbehaltungsrecht sei es nicht darauf angekommen, ob das Vorbringen der Beklagten „plausibel“ war, sondern darauf, ob die geltend gemachten Gegenrechte bestanden und die Beklagten berechtigten, die Gewährung des Zutritt von deren Erfüllung abhängig zu machen. Die erforderlichen Feststellungen müsse das LG jetzt nachholen. Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.04.2015, VIII ZR 281/13

ConTax Muschlin & Partner
Ihr Steuerberater in Rostock

Steuerberater | Steuerberatung | Steuerberatungskanzlei Rostock | Steuerberater Rostock





© Webdesign & Werbeagentur psn media GmbH & Co. KG