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Mieter muss Umstände für in Mietspiegel vorgesehene Abschläge beweisen

Ein Mieter, der sich gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen nach dem Mietspiegel auf Abschläge beruft, muss die Umstände, aus denen sich die begehrte Reduzierung der Miete ergibt, beweisen. Hierauf weist das Amtsgericht (AG) München hin.

Im zugrunde liegenden Fall mietete der Beklagte Anfang 1980 eine Wohnung in München an. Der ursprüngliche Mietzins betrug 410 DM. Im Mietvertrag wurde die Wohnung beschrieben. Dabei wurden die Ausstattungsmerkmale „Zentralheizung“ und „Warmwasserversorgung“ durchgestrichen. Die Wohnung wurde zwischenzeitlich verkauft. Im April 2011 verlangte die neue Vermieterin eine Mieterhöhung auf 492 Euro. Das Mieterhöhungsverlangen begründete sie mit dem Mietspiegel der Landeshauptstadt München. Der Mieter weigerte sich, die Mieterhöhung zu akzeptieren.

Die jetzige Miete sei angemessen. Schließlich seien bei Anmietung der Wohnung weder Warmwasserversorgung noch Heizung vorhanden gewesen. In der Wohnküche habe es nur einen einfachen Dielenboden gegeben. Die Elektroleitungen habe er selbst unter Putz legen lassen. Diese schlechtere Ausstattung der Wohnung führe zu Abschlägen nach dem Mietspiegel. Über die ursprüngliche Ausstattung der Wohnung wisse sie nichts, entgegnete die neue Vermieterin. Der Mietzins sei gerechtfertigt.

Die Klage der Vermieterin auf den höheren Mietzins hatte nur zum Teil Erfolg. Das AG bejaht Abschläge wegen einer fehlenden Warmwasserversorgung und einer fehlenden Heizung. Grundsätzlich müsse der Mieter die für ihn günstigen Umstände beweisen. Das gelte auch für die im Mietspiegel aufgeführten Merkmale, die zu einem Abschlag bei der Miete führen. Im vorliegenden Fall könne die Vermieterin die Ausstattung der Wohnung bestreiten. Sie habe die Wohnung im ursprünglichen Zustand nicht gekannt, da sie sie erst später erworben habe. Allerdings habe der Mieter beweisen können, dass keine Warmwasserversorgung und Heizung in der Wohnung gewesen sei. Gerade diese Punkte seien im Mietvertrag gestrichen worden. Außerdem sei im letzten Mieterhöhungsverlangen der vorherigen Vermieterin bereits Abschläge für diese Merkmale vorgenommen worden.

Ein Abschlag wegen eines einfachen Bodens scheide dagegen aus. Der Fußbodenbelag in einer Küche spiele nach dem Mietspiegel keine Rolle. Ob die Elektroinstallation auf Putz oder unter Putz war, könne heute nicht mehr festgestellt werden, da der Mieter dafür keine Beweise mehr habe. Ein Abschlag sei daher hier nicht möglich. Es verbleibe also

nur bei einem Abschlag für die fehlende Warmwasserversorgung und die fehlende Heizung. Der Mietzins errechne sich daher mit 456 Euro.

Im Übrigen sei die Klage abzuweisen.

Amtsgericht München, Urteil vom 05.12.2011, 424 C 19813/11, rechtskräftig

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