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Liebhaberei: Ausnahme von der Regel bei Ferienimmobilien

Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht des Vermieters auszugehen. Das hat die positive Konsequenz, dass das früher beliebte Thema der Liebhaberei selbst bei hohen Mietverlusten tabu ist und Schuldzinsen, Wohnungsabschreibung und laufende Kosten selbst dann steuerlich absetzbar sind, wenn entsprechend hohe Einnahmen fehlen.

Der Immobilienbesitzer muss dem Finanzamt lediglich plausibel machen, dass die Dauer der Vermietung des Feriendomizils im für die Region üblichen Saisondurchschnitt liegt. Als Faustregel muss die Wohnung oder das Ferienhaus durchgängig mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und dem Jahreswechsel vermietet und in der leerstehenden Zeit für Gäste bereitgehalten werden. Sofern es zur Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit um 25 Prozent kommt, muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose geprüft werden. Ist hierüber kein positives Ergebnis möglich, geht der Fiskus von Liebhaberei aus mit der Folge, dass sie Ferienimmobilie steuerlich keine Rolle mehr spielt und Vermieter auf ihren roten Zahlen sitzen bleiben. Liegt hingegen keine ausschließliche Vermietung vor, wird die Überschusserzielungsabsicht stets geprüft. Für die Prognoserechnung sind zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten zu berücksichtigen und die übrigen Aufwendungen entsprechend der zeitlichen Anteile aufzuteilen. Dient der Aufenthalt in der Ferienwohnung der Durchführung von Schönheitsreparaturen,

Endreinigung oder Schlüsselübergabe und nicht der Erholung, sind diese Zeiten allerdings nicht schädlich.

Anders sieht es hingegen aus, wenn der Eigentümer sich die Möglichkeit der Selbstnutzung vorbehalten hat, selbst wenn er die Wohnung tatsächlich gar nicht nutzt. Hier führt bereits die theoretische Gelegenheit zur Prüfung der Überschusserzielungsabsicht. Dieser strikten Sichtweise des Fiskus tritt jetzt aber das Finanzgericht Köln entgegen (Az. 10 K 4965/07). Im Urteilsfall hatte sich der Besitzer eine vierwöchigen Selbstnutzung im Winter bei einer Ferienwohnung an der Meeresküste vorbehalten und nur die Zeit um Weihnachten und den Jahreswechsel herum davon ausgenommen. Da sie dann sowieso nicht von Gästen gebucht wird und leer stehen würde, darf sie durchaus eigenbelegt werden. Das lässt sich dann auch gleich dazu nutzen, um die Wohnung und das Mobiliar zu pflegen und wieder instand setzen. Dann ist das unter der Voraussetzung steuerunschädlich, dass in der übrigen Saison – März bis Oktober – eine außergewöhnlich hohe Belegungsquote erreicht wird.

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