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Kündigung: Danach erfolgende Verhandlungen über Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses sollten nicht von fristgerechter Klageerhebung abhalten

Die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt erst in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter von den Umständen erfährt, die die Nachforderung begründen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. In seinem Urteil stellt er zugleich klar, dass sich der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehalten kann. Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin für die Jahre 2002 bis 2006 ab. Dabei behielt sie sich im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer eine Nachberechnung vor. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 03.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.01.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von knapp 1.100 Euro. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27.08.2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.

Damit hatte sie letztlich keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat. Hier habe die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 03.12.2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt. Ihre Forderung sei daher nicht verjährt.

Der Vermieter sei auch nicht daran gehindert, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung des § 556 Absatz 3 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch ändere hieran nichts. Diese sehe zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und solle dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten. Die Vorschrift enthalte aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12

Das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ansonsten ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ist unzulässig, wenn der Mieter zuvor keine Einsicht in die Kostenbelege genommen hat. Dies stellt das Münchener Amtsgericht (AG) klar.

Ein Münchner Mieter erhielt im August 2010 seine Betriebskostenabrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2009 mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 467 Euro. Der Verbrauch sei viel zu hoch angesetzt, meinte der Mieter und zahlte nicht. Es sei alles in Ordnung, meinte der Vermieter und klagte vor dem AG München. Der zuständige Richter gab der Klage statt. Die Betriebskostenrechnung sei nicht zu beanstanden. Zu einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der Vorauszahlungen und die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Sie habe dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristischen und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen. Die Betriebskostenabrechnung des Klägers entspreche diesen Voraussetzungen.

Soweit der Beklagte den „zu hohen Verbrauch“ bemängele, habe er seinen Vortrag nicht weiter präzisiert. Unstreitig sei er seinem Anspruch auf Belegeinsicht nicht nachgekommen. Ohne Einsicht in die Kostenbelege sei aber das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ansonsten ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung unzulässig. Der Mieter hätte zunächst in die Belege Einsicht nehmen und dann im Einzelnen vortragen müssen, welche der ausgewiesenen Rechnungsbeträge er bestreite. Dies habe er nicht getan. Amtsgericht München, Urteil vom 27.01.2012, 472 C 26823/11, rechtskräftig

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