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Instandhaltungsrücklage: Steuerliche Behandlung der Einzahlungen

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind mit ihrer Zahlung in das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar aus dem frei verfügbaren Vermögen des Wohnungsbesitzers abgeflossen. Sie können aber erst dann als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen ausgibt. Würden die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage schon im Zeitpunkt der Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Werbungskosten berücksichtigt, könnte dies im Einzelfall dazu führen, dass solche Beiträge stets in vollem Umfang und sofort als Werbungskosten abziehbar wären, selbst wenn die Mittel später für Herstellungskosten (Abzug nur zeitanteilig über die AfA) oder für überhaupt nicht absetzbare Maßnahmen ausgegeben werden. Diese steuerliche Regelung kann zwar in Verkaufsfällen dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer seine verausgabten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage nicht mehr als Werbungskosten ansetzen kann. Diesem Argument steht jedoch der Umstand gegenüber, dass der Eigentümer im Verkaufsfalle den Umfang bereits geleisteter, jedoch noch nicht verausgabter Beiträge bei der Bemessung der Höhe seiner Kaufpreisforderung berücksichtigen kann.

Das Finanzgericht FG Berlin-Brandenburg hat diese steuerliche Behandlung bei den privaten Mieteinkünften zum Anlass genommen, eine vergleichbare Regelung auch für Unternehmen anzuwenden, die betriebliche Eigentumswohnungen besitzen (Az. 8 K 8104/07). Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind als Aktivpostens in der Bilanz anzusetzen, mit dem Guthaben am jeweiligen Abschlussstichtag. Daher sind die Zahlungen von Selbstständigen an die Hausverwaltung noch nicht sofort als Betriebsausgaben abzugsfähig, sondern erst bei der anschließenden Verwendung durch die Eigentümergemeinschaft.

Das Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage stellt nämlich einen selbständigen Vermögenswert dar. Der einzelne Wohnungseigentümer wird hierdurch in die Lage versetzt, bei beschlossenen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen keine weiteren Zahlungen mehr leisten zu müssen. Dieser Vorteil ist als Anspruch verkehrsfähig. Denn im Zusammenhang mit dem gedachten Verkauf der Wohnung geht er auf den neuen Eigentümer über und dieser zahlt das vorhandene Guthaben über einen höheren Kaufpreis gleich mit. Nach Ansicht der Richter ist es dabei unerheblich, dass das Guthaben zweckgebunden und für die einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht frei verfügbar ist. Da es Ihnen in späteren Wirtschaftsjahren unmittelbar zugute kommt, ist dieser Vermögensvorteil zum jeweiligen Bilanzstichtag in Höhe seines Nennwertes zu aktivieren, was dem Guthaben entspricht.

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