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Schadenersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten begrenzt

Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadenersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Die Klägerin kaufte von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 Euro. Nach dessen Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadenersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund 89.130 Euro sowie von 45.000 Euro als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig.

Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von rund 499.730 Euro sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von etwa 5.370 Euro. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts (KG) ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern vom Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 Euro, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230 Euro beliefen und sie damit nur circa sechs Prozent über dem Verkehrswert lägen.

Der BGH hat das Urteil des KG aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich könne der Käufer vom Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Seien die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, sei zum Schutz des Verkäufers der Schadenersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung beziehungsweise der dafür erforderlichen Kosten setze eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen könne als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts überstiegen.

Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 Euro betrage und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 Euro liege, komme eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts reichten allerdings nicht aus. Für die weitere Sachbehandlung verweist der BGH außerdem darauf, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stelle sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, stehe dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trage der Verkäufer. Das Berufungsurteil sei daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Urteil vom 4. April 2014 – V ZR 275/12

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