Mieteinkünfte: Langjährige Renovierung spricht für Liebhaberei

Wird eine sanierungsbedürftige Mietimmobilie über Jahre hinweg renoviert, spricht dies gegen das Ziel, aus dem Objekt Einkünfte erzielen zu wollen. Daher lassen sich die angefallenen Aufwendungen nicht von der Steuer absetzen, so das Finanzgericht Düsseldorf in einem aktuellen Urteil (Az. 16 K 261/08 E). Bei leer stehenden Gebäuden sind vorab entstandene Werbungskosten ohne Einnahmen nämlich nur dann abziehbar, wenn der Hauseigentümer dem Finanzamt die ernsthaften Vermietungsbemühungen belegen kann. Allerdings nutzt dieser Nachweis bei einem Leerstand von zehn Jahren im zugrunde liegenden Urteilsfall nichts mehr. Hier spricht nach Auffassung der Richter alleine schon die Dauer gegen eine Vermietungsabsicht. Diese muss nämlich durch die zielgerichtete Durchführung der Renovierungsarbeiten erkennbar werden.

Bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie kann die Einkünfteerzielungsabsicht erst dann angenommen werden, wenn der Hauseigentümer zielgerichtet darauf hinwirkt, durch Beseitigung der baulichen Mängel einen vermietbaren Zustand zu erreichen. Bloße Vorberei-

tungsmaßnahmen wie Entrümpelungs- und Entsorgungsarbeiten sind für sich betrachtet nicht geeignet und insbesondere dann nicht, wenn die Maßnahmen in Eigenregie erfolgen. Denn zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher oder gar nicht vorhandenen Vermietungsbemühungen, dass für das Gebäude, so wie es derzeit baulich gestaltet ist, kein Interesse am Markt besteht, und ist die Immobilie deshalb nicht vermietbar, so muss zum Nachweis der fortbestehenden Vermietungsabsicht zielgerichtet darauf hingewirkt werden. Denkbar sind dabei auch bauliche Umgestaltungen, durch die ein vermietbarer Zustand des Objekts erreicht werden soll. Bleibt der Eigentümer hingegen untätig und nimmt den Leerstand auch in Zukunft weiter hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss, zu vermieten, oder sogar für die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht.

Ähnlich hat sich der Bundesfinanzhof bereits in mehreren Urteilen geäußert, wenn es einem Immobilienbesitzer nicht gelingt, einen Nutzer für seine Wohnung zu finden. Kann er gegenüber dem Finanzamt seine Vermietungsanstrengungen nicht nachweisen, lassen sich die laufenden Aufwendungen nicht mehr von der Steuer absetzen. Die Bemühungen müssen als Faustregel konkret dazu führen, einen besseren vermietbaren Zustand der Immobilie zu erreichen, um mehr Interessenten anzulocken. Bleibt der Hausbesitzer untätig und nimmt den Leerstand hin, spricht das gegen eine bestehende Einkunftserzielungsabsicht und für Liebhaberei und hat zur Folge, dass Werbungskosten nicht abgezogen werden können.

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