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Immobilienbewertung: Kaufpreis kommt vor einem Gutachten

Dem Finanzamt darf der Marktpreis eines Hauses abweichend von pauschalen Berechnungen präsentiert werden und kann für Betroffene in vielen Fällen zu einer geringeren Erbschaft- oder Schenkungsteuer führen. Den Nachweis eines niedrigeren Werts zum Zeitpunkt des Todes oder der Schenkung gelingt mit einem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielten Kaufpreis für das Grundstück oder einem Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Nach dem Urteil vom Finanzgericht Berlin-Brandenburg ist der Verkaufspreis den Berechnungen eines Gutachters vorzuziehen (Az. 3 K 3232/07). Denn nach der Urteilsbegründung liefert der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für ein Grundstück den sichersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert. Anders wäre es nur, wenn das Geschäft unter Verwandten abgewickelt würde.

Nach Auffassung der Richter wäre es daher nicht sachgerecht, ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Werts vorrangig gegenüber einer Veräußerung zu berücksichtigen, wenn das Finanzamt beide Beträge auf dem Tisch liegen hat. Das Bewertungsgesetz regelt zwar nicht ausdrücklich, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Zeitpunkt des Todes oder der Schenkung zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das Grundstück kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines

Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen. Der Erbe und Beschenkte ist dabei grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel er zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts wählt. Führt er den Nachweis durch ein Gutachten, ist diese grundsätzlich dazu geeignet, den Nachweis für einen niedrigeren Verkehrswert zu erbringen. Wenn das Gutachten keinen Anlass gibt, an dessen Richtigkeit zu zweifeln, ist es grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn das Finanzamt durch seine Berechnungsmethoden zu einem höheren Betrag kommen sollte.

Allerdings kann die freie Auswahl der Mittel durch den Steuerpflichtigen nicht dahingehend verstanden werden, dass bei Vorlage eines Sachverständigengutachtens der alternative Ansatz eines Grundstückskaufvertrages versagt wäre. Vielmehr sind beide Beweismittel heranzuziehen und der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis spiegelt den sichersten Anhaltspunkt für den aktuellen Marktpreis wider. Der nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelte Kaufpreis bietet die beste Gewähr dafür, den wahren Wert abzubilden. Die Wertermittlung durch einen Gutachter stellt demgegenüber stets eine Schätzung dar, die zu Ergebnissen führen kann, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen.

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