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Immobilien-Preis-Kalkulator zur Ermittlung des Grundbesitzwertes ungeeignet

Die bei den niedersächsischen Finanzämtern übliche Praxis, den Grundbesitzwert mithilfe des von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (GAG) in ihren Internetauftritten angebotenen Immobilien-Preis-Kalkulators selbst zu ermitteln, genügt nicht den Vorgaben des § 183 Absatz 1 Bewertungsgesetz (BewG). Dies hat das Niedersächsische Finanzgericht (FG) entschieden. Gleiches gelte, wenn die Finanzämter den Grundbesitzwert aus den Grundstücksmarktberichten ableiteten oder einen Auszug aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse vorlegten. Die Revision wurde zugelassen. Rechtlicher Hintergrund: Wird Grundvermögen in Form von Wohnungs-, Teileigentum, Ein- oder Zweifamilienhäusern vererbt oder verschenkt, ist der Grundbesitzwert im Vergleichswertverfahren zu ermitteln und für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuerfestsetzung gesondert festzustellen. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den GAG mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Absatz 1 BewG).

Die gesetzlich verlangte Mitteilung von Vergleichspreisen durch die Gutachterausschüsse setze voraus, so das FG Niedersachsen, dass der örtlich zuständige Gutachterausschuss tätig werde und Vergleichsgrundstücke und -preise benenne beziehungsweise erkläre, solche seien nicht vorhanden. Die Finanzämter seien verpflichtet, die vorrangig zu berücksichtigenden Vergleichspreise von den GAG anzufordern. Unterbleibe dies, sei der Bescheid aufzuheben. Der Steuerpflichtige müsse nicht nachweisen, dass tatsächlich geeignete Vergleichspreise existierten. Er könne auch nicht darauf verwiesen werden, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) des Objekts nachzuweisen (§ 198 BewG). Könne der niedrigere gemeine Wert nämlich nicht ausnahmsweise durch einen zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis für das Objekt belegt werden, sei dafür ein Sachverständigengutachten erforderlich, dessen Kosten nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs immer – auch im Fall des Obsiegens vor Gericht – vom Steuerpflichtigen zu tragen seien, so das FG. Der aus Artikel 19 Absatz 4 Grundgesetz (GG) folgende Anspruch auf einen umfassenden und effektiven gerichtlichen Rechtsschutz wäre verletzt, hätte der Steuerpflichtige nicht die Möglichkeit, das Finanzamt zu einer dem Gesetz entsprechenden Wertermittlung zu veranlassen, bevor er entscheide, ob er ein von ihm zu bezahlendes Gutachten einhole. Finanzgericht Niedersachsen, Urteil vom 11.04.2014, 1 K 107/11, nicht rechtskräftig

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