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Garagendach als Dachterrasse: Langjährige Gestattung durch Vermieter kann Widerruf der Nutzungserlaubnis entgegenstehen

Ein Mietvertrag umfasst gewöhnlich nicht die Nutzung des Garagendachs als Terrasse. Allerdings kann im Einzelfall ein Anspruch auf die Nutzung bestehen, wenn der Vermieter dies gestattet hat, der Mieter das Dach schon langjährig genutzt hat und keine triftigen Gründe gegen die Nutzung sprechen. Dies hat das Amtsgericht (AG) München entschieden.

Die Kläger sind seit Anfang 2013 Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Doppelgarage in München. Der Beklagte ist seit 1977 Mieter in diesem Haus. Das Dach der Doppelgarage nutzt der Beklagte als “Dachterrasse”. Diese Nutzung des Garagendaches hatte ihm der vorherige Eigentümer, der Vater der Kläger, vor 36 Jahren gestattet. Daraufhin errichtete der Mieter einen Übergang vom Küchenfenster seiner Wohnung aus zum Garagendach und um das Dach herum eine Art Reling als Absturzsicherung. Diese war ursprünglich mit Efeu als Sichtschutz bewach-

sen, den die Kläger aber haben entfernen lassen. Stattdessen brachte der beklagte Mieter Planen mit Sonnenblumenaufdruck als Sichtschutz an. Im Juli 2013 haben die jetzigen Vermieter die Gestattung der Nutzung des Garagendaches widerrufen und den Mieter aufgefordert, das Dach zu räumen. Sie meinen, dass das Dach nicht zur Mietsache gehöre und die Erlaubnis zur Nutzung des Daches ein freiwilliges Entgegenkommen des damaligen Vermieters gewesen sei. Außerdem sei die Nutzung baurechtlich nicht genehmigt. Da sich der Mieter weigerte, das Garagendach zu räumen, klagten die Vermieter.

Das AG hat dem Mieter Recht gegeben und die Klage der Vermieter abgewiesen. Der beklagte Mieter habe ein Recht zum Besitz des Garagendaches aufgrund der Gestattung durch den Vermieter vor 36 Jahren. Diese Gestattung sei von den Klägern nicht wirksam widerrufen worden. Dafür wäre ein triftiger Grund notwendig gewesen, der jedoch nicht vorgelegen habe. Das Garagendach sei nicht zur Mietsache geworden. Keiner der ausdrücklich geschlossenen Verträge enthalte Regelungen über das Dach. Insbesondere beziehe sich der Garageneinstellvertrag, den der Mieter mit dem Vermieter damals geschlossen habe, nur auf das Recht des Mieters, die Garage zum Einstellen von Pkws oder als Lagerplatz zu nutzen. Auch der Umstand, dass die Nutzung als Dachterrasse über einen sehr langen Zeitraum gestattet worden war, führe nicht dazu, dass sie dadurch vom Mietgebrauch erfasst wäre. Grundsätzlich, so das AG, sei eine Gestattung frei widerruflich. Allerdings seien im Einzelfall die beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben besonders abzuwägen. Der Widerruf der Gestattung verstoße hier gegen Treu und Glauben, da sich die Kläger nicht auf einen triftigen Grund berufen könnten. Nehme ein Vermieter oder dessen Rechtsvorgänger über einen erheblichen Zeitraum die Nutzung einer bestimmten Fläche hin und bringe er wiederholt gegenüber dem Mieter sein Einverständnis mit der Nutzung zum Ausdruck, so verstoße ein Widerruf einer erteilten Gestattung, ohne dass sich der Vermieter dabei auf einen triftigen Grund berufen könne, gegen Treu und Glauben. Auch die fehlende baurechtliche Genehmigung stelle keinen triftigen Grund dar. Es sei bislang keinerlei öffentlich-rechtliche Beanstandung der Nutzung des Garagendachs erfolgt und auch kein konkreter Anhaltspunkt dafür gegeben, dass mit einer solchen alsbald zu rechnen sei. Amtsgericht München, Urteil vom 12.12.2013, 432 C 25060/13, rechtskräftig

Raucht ein Mieter in seiner Wohnung, so rechtfertigt dies an sich keine Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings kann eine Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Mieter Maßnahmen unterlässt, um zu verhindern, dass der Zigarettenqualm in das Treppenhaus zieht. Dies zeigt der Fall des Mieters Friedhelm A., dessen Berufung gegen das Räumungsurteil des Amtsgerichts (AG) Düsseldorf jetzt vor dem Landgericht (LG) Düsseldorf erfolglos war. Damit muss Friedhelm A. bis zum 31.12.2014 aus seiner Wohnung ausgezogen sein.

Dass ein Mieter in seiner Wohnung raucht, stelle für sich genommen zwar kein vertragswidriges Verhalten dar und könne dementsprechend weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, führt das LG aus. Der schwerwiegende Pflichtverstoß liege im Fall des Friedhelm A. jedoch darin, dass dieser keine Maßnahmen getroffen habe, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur zieht. Er habe die Geruchsbelästigung sogar noch gefördert, indem er seine Wohnung unzureichend gelüftet und seine zahlreichen Aschenbecher nicht geleert habe. Das LG war nach der Beweisaufnahme schließlich auch davon überzeugt, dass die Vermieterin Friedhelm A. mündlich im Jahr 2012 mehrfach wirksam abgemahnt hat. Bei der Bemessung der langen Räumungsfrist hat es berücksichtigt, dass der Beklagte bereits seit circa 40 Jahren in der Wohnung lebt.

Die auf Räumung der Wohnung klagende Vermieterin hatte das Mietverhältnis gekündigt, nachdem sich Hausbewohner über die vom Rauchen des Mieters ausgehende Geruchsbelästigung beschwert hatten. Das AG hatte der Klage stattgegeben. Dem hat sich das LG im Ergebnis angeschlossen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Das LG hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, um eine grundsätzliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die durch das Rauchen eines Mieters verursachten Immissionen innerhalb eines Mehrfamilienhauses einen Kündigungsgrund darstellen können.

Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 26.06.2014, 21 S 240/13, nicht rechtskräftig

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