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Baudenkmal: Keine Sofortbesteuerung der Fördermittel

Eigentümer von Baudenkmälern haben ein hohes Abschreibungspotential. Beim vermieteten Denkmal lassen sich alle Anschaffungskosten über zwölf Jahre verteilt als Werbungskosten geltend machen. Der Bundesfinanzhof musste jetzt entscheiden, wie sich Fördergelder steuerlich auf die Mieteinkünfte und die Höhe der Denkmal-AfA auswirken (Az. IX R 46/09). Dabei ging es um ein sanierungsbedürftiges Baudenkmal, bei dem die Stadt aus ihren Fördertöpfen Mittel für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bereitstellte. Die Fördergelder wurden dabei zunächst als Vorauszahlung gewährt. Hierzu schloss der Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes mit der Kommune eine entsprechende Vereinbarung ab. Hierüber verpflichtete er sich, bestimmte bauliche Maßnahmen durchzuführen, um das Gebäude entsprechend den Sanierungszielen der neuzeitlichen Entwicklung anzupassen. Zur Finanzierung der als förderungswürdig anerkannten Kosten gewährte die Stadt aus Sanierungsfördermitteln eine Vorauszahlung in Höhe von 250.000 Euro, jeweils in Raten je nach Baufortschritt. Die Vorauszahlung stand zunächst unter dem Vorbehalt der späteren Bestimmung, ob die Gelder dann als Darlehen oder Zuschuss gewährt werden, durch andere Fördermittel zu ersetzen oder zurückzuzahlen sind. Bis dahin sollte der Betrag als zins- und tilgungsfreies Darlehen behandelt werden. Jahre später erklärte die Stadt dann, dass die Vorauszahlung nunmehr als Baukostenzuschuss behandelt wird und nicht mehr zurückzuzahlen ist.

Nach Auffassung der Richter muss der Immobilieneigentümer steuerlich zunächst nichts unternehmen. Denn es handelt es sich bei der Auszahlung nicht um steuerpflichtige Mieteinnahmen. Die zunächst als Darlehen vorausgezahlten Fördermittel mindern im Zeitpunkt ihrer Auszahlung auch nicht die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung.  Erst wenn später entschieden wird, dass die Fördermittel vom Begünstigten nicht mehr zurückgezahlt werden brauchen, kommt es zu einem steuerlichen Effekt. Der Zuschuss wirkt zwar nicht mehr auf den Zeitpunkt der vorherigen Auszahlung zurück. Aber mit der endgültigen Entscheidung mindert der Baukostenzuschuss die Herstellungskosten der Gebäude und damit die AfA-Bemessungsgrundlage und die absetzbaren Werbungskosten bei den Mieteinkünften.

Die Richter weisen darauf hin, dass sich dieser Urteilstenor für den Immobilieneigentümer positiv auswirkt. Denn in den Jahren bis zur endgültigen Entscheidung kann er die Denkmal-AfA von den kompletten Gebäudekosten geltend machen. Erst Jahre später kommt es dann zu einer entsprechenden Minderung seiner Werbungskosten.

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