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Studenten-Apartments als Kapitalanlage: Hohe Kaufpreise, magere Rendite

Bei der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes richtet sich die Vorsteueraufteilung im Regelfall nach dem objektbezogenen Flächenschlüssel. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Darüber hinausgehend hat er entschieden, dass die Vorsteuerbeträge jedoch nach dem (objektbezogenen) Umsatzschlüssel aufzuteilen sind, wenn erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume bestehen.

In der Sache ging es – erneut – um die Höhe des Vorsteuerabzugs für Eingangsleistungen zur Herstellung eines Gebäudes, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt werden. Da der Vorsteuerabzug nur für steuerpflichtige Ausgangsumsätze möglich ist, war eine Aufteilung der Vorsteuern erforderlich. Die Klägerin nahm die Aufteilung nach dem so genannten Umsatzschlüssel vor, während die Finanzverwaltung die Vorsteuern nach dem ungünstigeren Flächenschlüssel aufteilte.

Der BFH hob das der Klage stattgebende Urteil des Finanzgerichts (FG) auf und verwies die Sache an das FG zurück. Da der Flächenschlüssel in der Regel eine präzisere Bestimmung des Pro-rata-Satzes ermöglicht, schließe er sowohl den gesamtunternehmensbezogenen wie auch den objektbezogenen Umsatzschlüssel aus. Der Flächenschlüssel finde aber dann keine Anwendung, wenn die Ausstattung der Räumlichkeiten (Höhe der Räume, Dicke der Wände, Innenausstattung) erhebliche Unterschiede aufweist. In solchen Fällen sei die Vorsteueraufteilung anhand des objektbezogenen Umsatzschlüssels vorzunehmen. Ob derartige Unterschiede in der Ausstattung vorliegen, sei vom FG im zweiten Rechtsgang zu prüfen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 07.05.2014, V R 1/10

Besitzer von Immobilien, die für die Einkunftserzielung genutzt werden, können ihre Kosten für die Beseitigung der Schäden durch das Hochwasser 2013 in voller Höhe als laufende Erhaltungsaufwendungen bei der Einkommensteuer geltend machen. Hilfreich hierbei sei die Angabe eines entsprechenden Hinweises (Stichwort „Hochwasser Juni 2013“) in der Steuererklärung, so die Oberfinanzdirektion (OFD) Niedersachsen. Die Finanzämter gewährten in diesen Fällen die an sich als Herstellungskosten zu behandelnden Aufwendungen (die über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssten) als Erhaltungsaufwendungen. Die Billigkeitsregelung, die entsprechend für Schäden an beweglichen Anlagegütern in Betrieben gelte, hätten die obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder bereits 2013 getroffen, so die OFD. Sie habe aber noch von der Europäischen Union genehmigt werden müssen. Diese Genehmigung sei jetzt erteilt worden. Oberfinanzdirektion Niedersachsen, PM vom 13.06.2014

Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienverkauf ist grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

Die Klägerin veräußerte 2010 ein von ihr 1999 erworbenes und seitdem vermietetes Immobilienobjekt. Im Veräußerungsvertrag hatte sie sich zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes verpflichtet. Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus den zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Objekts aufgenommenen Darlehen hatte die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht. Klage und Revision der Klägerin hatten keinen Erfolg.

Rechtlicher Hintergrund: Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zählen nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung. Denn diese ist Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital.

Im Streitfall konnte die Klägerin die geleisteten Vorfälligkeitsentschädigungen gleichwohl nicht bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Laut BFH  fehlte es insoweit an einem wirtschaftlichen Zusammenhang (so genannter Veranlassungszusammenhang) mit steuerbaren Einkünften. Zwar beruhe eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch sei das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche “auslösende Moment” nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung. Diese mit der Darlehensgläubigerin vereinbarte Vertragsanpassung habe die Klägerin aber nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtet hatte. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang bestehe daher gerade nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie.

Der BFH betont, dass auch seine aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen (Urteil vom 20.06.2012, IX R 67/10 sowie Urteil vom 08.04.2014, IX R 45/13) an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermöge. Denn die Klägerin habe die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen können. Bundesfinanzhof, Urteil vom 11.02.2014, IX R 42/13

Die Klage einer Grundstückseigentümerin aus Minden hatte Erfolg. Das Verwaltungsgericht (VG) Minden hob die Anordnung der Stadt auf, das auf dem Grundstück errichtete Mehrfamilienhaus wegen zu geringen Abstands von der Nachbargrenze zu beseitigen. Zwar lägen die Voraussetzungen für den Erlass einer derartig weit reichenden Maßnahme nach Auffassung des Gerichts vor. Der notwendige Grenzabstand zum Nachbargrundstück sei nicht eingehalten. Die Bauaufsichtsbehörde habe aber ermessensfehlerhaft gehandelt, weil sie sich verpflichtet gefühlt habe, zugunsten der Eigentümer des benachbarten Grundstücks einzuschreiten. Die dort errichteten Gebäude hielten den Grenzabstand nämlich selbst nicht ein.

Die Klägerin hatte 2008 eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses erhalten. Nach Fertigstellung des Gebäudes ergab eine aufgrund von Nachbaranfragen eingeleitete Überprüfung, dass die Grenzabstände in den beiden unteren Stockwerken um bis zu 31 Zentimeter und in den beiden oberen Geschossen um bis zu 66 Zentimeter unterschritten waren. Die Behörde forderte daraufhin die Beseitigung des Bauwerks unter Hinweis auf einen entsprechenden Abwehranspruch der Nachbarn. Die Klägerin erhob Klage vor dem VG. Die Nichteinhaltung der erforderlichen Abstände zum Nachbargrundstück löse grundsätzlich einen nachbarlichen Abwehranspruch aus, dem die Bauaufsichtsbehörde mit einer Beseitigungsanordnung Rechnung tragen müsse, führt das VG aus. Auf die konkreten Auswirkungen des Verstoßes komme es insoweit nicht an. Eine der seltenen Ausnahmen von diesem Grundsatz komme aber in Betracht, wenn die Gebäude auf dem Nachbargrundstück den Grenzabstand ebenfalls nicht einhielten. Wer selbst auf seinem Grundstück zu dicht an die Nachbargrenze baut, könne nicht verlangen, dass der Nachbar die Abstandflächen freihält. Das gelte selbst dann, wenn der einen Abwehranspruch geltend machende Nachbar sich auf eine behördliche Baugenehmigung berufen könne, wie es hier der Fall sei. Die Belastung des Nachbargrundstücks infolge des fehlenden Grenzabstands wirke auch dann fort.

In derartigen Fällen einer gleichsam spiegelbildlich eingetretenen Verletzung der Grenzabstände müssten vor Erlass einer Beseitigungsanordnung die konkreten Auswirkungen der wechselseitigen Verstöße geprüft und bewertet werden. Das sei hier aber nicht geschehen. Vielmehr habe die Behörde deutlich gemacht, dass sie sich zur Durchsetzung der nachbarlichen Abwehransprüche für verpflichtet halte, die Beseitigung ohne Prüfung der konkreten Auswirkungen des Verstoßes zu erlassen.

Gegen das Urteil kann die Zulassung der Berufung beantragt werden.

Verwaltungsgericht Minden, PM vom 09.07.2014 zu 1 K 1597/11

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