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Ortsübliche Vergleichsmiete: Als Vergleichs- wohnungen dürfen nicht nur die einer einzigen Siedlung berücksichtigt werden

Ein Gutachten ist als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Zusammenhang mit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Bergarbeitersiedlung entschieden. Die Beklagten sind Mieter von Doppelhaushälften der Klägerin in Ahlen. Die Mietobjekte gehören zu der in den Jahren 1910 bis 1924 durch die Bergwerksgesellschaft Westfalen errichteten „Zechensiedlung Neustadt“, die bis zur Schließung der Zeche „Westfalen“ im Jahr 2000 subventioniert und fast ausschließlich von Bergleuten bewohnt war. Die Siedlung besteht aus überwiegend älterer Bausubstanz im gleichförmigen Siedlungsstil und steht wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz. Im Jahr 2005 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Ahlen für eine Vielzahl ihrer Mietobjekte in der Zechensiedlung die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Die Beklagten erteilten diese nicht. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen abgewiesen. Es hat die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigen anhand des (einfachen) Mietspiegels von Ahlen ermittelt und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass diese niedriger als die bisher gezahlte Miete ist und somit kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung besteht. Das Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile abgeändert und den Klagen (in zwei Fällen ganz, in einem Fall teilweise) stattgegeben. Es hat sich auf ein Sachverständigengutachten gestützt, das ausschließlich Wohnungen der Klägerin aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen hat.

Die vom Berufungsgericht zugelassenen Revisionen der Beklagten hatten Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass der Sachverständige bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen muss. Das Berufungsgericht habe seiner Entscheidung daher rechtsfehlerhaft das von ihm eingeholte Gutachten zugrunde gelegt und den Mietspiegel der Stadt Ahlen als vermeintlich nicht taugliche Erkenntnisquelle außer Betracht gelassen.

Der BGH hat die Urteile des Berufungsgerichts aufgehoben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist, und die Sachen an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses Feststellungen zu der ortsüblichen Vergleichsmiete treffen kann.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 263/12

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