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Grunderwerbsteuer: Fiskus darf breite Bemessungsgrundlage ansetzen

Die Finanzämter erfassen zunehmend den Wert von Grund und Boden plus Gebäude. Damit hat sich die Bemessungsgrundlage für die Steuerrechnung deutlich verbreitert, wenn Immobilien den Besitzer wechseln. Zudem haben viele Bundesländer den seit 1998 bundeseinheitlichen Satz von 3,5 auf bis zu 5 Prozent angehoben. Die Besteuerung der Gebäude ist einer der Gründe dafür, warum das Grunderwerbsteueraufkommen zuletzt deutlich gestiegen ist und mehr als Erbschaft- und Schenkungsteuer zusammen einbringt.

Bis vor wenigen Jahren konnten Bauherren gegenüber dem Finanzamt noch argumentieren, sie hätten ein nacktes Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude errichtet. Dann berechnete sich die Steuer nur auf den Grund und Boden und nicht vom Gesamtpreis für das fertige Objekt. Diese lukrative Trennung gelingt jetzt nur noch selten, seit der Bundesfinanzhof in einer Reihe von Urteilen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang ausgeht. Das führt im Ergebnis zu deutlich mehr Grunderwerbsteuer, obwohl der Bauunternehmer auf seine Rechnung auch noch Umsatzsteuer mit 19 Prozent draufschlägt. So gibt es jetzt grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau, auch wenn getrennte Verträge abgeschlossen wurden oder die Hausplanung inhaltlich vor allem vom Erwerber ausgeht. Selbst wenn der künftige Hausbesitzer selbst einen Architekten einschaltet, Leistungen in Eigenarbeit erbringt oder an Dritte vergibt, fällt die Grunderwerbsteuer auf das Gesamtwerk an. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem am 14. November 2012 veröffentlichten Urteil entschieden, dass gegen seine ständige und strikte Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand auch bei mehreren Verträgen oder Bau- sowie Kaufpartnern im Grunderwerbsteuerrecht keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen, noch steht sie im Widerspruch zum EU-Recht. Der Gegenstand des Erwerbs richtet sich nach der Gegenleistung und die bemisst sich nach den Leistungen, um das nackte Grundstück in einem bebauten Zustand zu übergeben. Dies stellt den einheitlichen Erwerbsgegenstand dar und dies entspricht dem Gleichbehandlungsgebot und Unionsrecht, betont der BFH (Az. II R 7/12).

In der Regel berechnet sich die Grunderwerbsteuer zwar nach dem Kaufpreis einer Immobilie. In einigen Fällen – etwa bei Grundstücksübergängen aufgrund von Firmenumwandlungen und -übertragungen –, bestimmt sich die Bemessungsgrundlage aber nach pauschalen Grundbesitzwerten, die das BVerfG für die Erbschaft- und Schenkungsteuer als verfassungswidrig beanstandet hat. Dieser verfassungswidrige Zustand wurde zwar mittlerweile für die Erbschaft- und Schenkungsteuer durch neue Bewertungsregeln beseitigt, hierauf aber für die Grunderwerbsteuer verzichtet. Das bemängeln die BFH-Richter.

Stellt ein Grundstückseigentümer seinem Nachbarn einen Außenwasseranschluss im Garten zur Verfügung, damit dieser Wasser für das Bauvorhaben auf seinem Grundstück nehmen kann, so haftet der Nachbar für Schäden, die durch Leitungswasser aus diesem Anschluss entstehen. Dies hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (OLG) entschieden.

Der beklagte Nachbar führte im Winter ein Bauvorhaben auf seinem Grundstück durch. Das dafür benötigte Wasser erhielt er von dem Eigentümer des benachbarten Grundstücks, der ihm die Nutzung seines Außenwasseranschlusses gegen Übernahme der für das Wasser entstehenden Kosten gestattete. Der Beklagte ließ durch eine beauftragte Firma an dem vorhandenen Gartenwasserhahn einen Schlauch anschließen, vor den ein Kaltwasserzähler, davor ein Absperrventil und davor ein Entleerungshahn/-stutzen montiert waren. Darüber entnahmen die Baufirmen Wasser. Als der Grundstückseigentümer Anfang des Jahres aus dem Urlaub zurückkam, bemerkte er, dass das Kellergeschoss seines Hauses unter Wasser stand. Das Wasser war über den Außenwasseranschluss ausgetreten, der entweder durch Frost zu Bruch gegangen war oder einen Produktfehler an der „aufgefrorenen“ Wasseruhr aufwies.

Die Gebäudeversicherung des Grundstückseigentümers kam für die Kosten der Trocknungs- und Sanierungsarbeiten im Keller in Höhe von mehr als 18.000 Euro auf. Anschließend wollte der Versicherer vom Nachbarn Regress nehmen. Der Nachbar berief sich darauf, dass der Schaden nicht allein seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen sei.

Es komme auch in Betracht, dass unbefugte Dritte dem Grundstückseigentümer einen Streich hätten spielen wollen; eventuell habe dieser gar selbst die Entnahmevorrichtung unter Wasser gesetzt. Dieser Argumentation ist das OLG entgegengetreten. Der Nachbar hafte dem Grundstückseigentümer für den entstandenen Leitungswasserschaden, sodass die Versicherung gegen ihn Regress nehmen könne. Der Anspruch folge schon aus dem nachbarschaftlichen Gefälligkeitsschuldverhältnis als besonderer Ausprägung des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Ausdrücklich gesetzlich geregelt sei die Haftung in dem Fall, dass ein Überschwemmungsschaden infolge eines Bruchs der auf einem Nachbargrundstück betriebenen Wasserversorgungsleitung entsteht. Laut OLG muss die Haftung gleichermaßen (und erst recht) bestehen, wenn die Eigentumsbeeinträchtigung von einer Leitung ausgeht, die von dem Nachbarn eigennützig auf fremdem Grund genutzt wird.

Der Grundstückseigentümer habe seinem Nachbarn allein in dessen Interesse gestattet, seinen für gärtnerische Zwecke vorgesehenen Außenanschluss für die Zuleitung von Bauwasser zu nutzen. Kehrseite einer solchen aus Sicht des Grundstückseigentümers gänzlich fremdnützigen Duldung sei, dass der Beklagte als der alleinige Nutznießer der nachbarlichen Gefälligkeit alle Schäden auszugleichen habe, die aus der damit geschaffenen erhöhten Gefahr resultieren. Das betreffe sowohl die Schäden, die etwa durch Bauarbeiter im Zuge der Nutzung des Anschlusses auf dem Grundstück verursacht werden als eben auch solche, die – und sei es durch bloßen Zufall – auf das erhöhte Anlagenrisiko selbst zurückzuführen seien.

Dass, wie der Beklagte mutmaßt, der Grundstückseigentümer den Anschluss selbst gärtnerisch hätte nutzen wollen und ihn von sich aus befüllt gehalten hätte, liegt angesichts der Jahreszeit und des Umstandes, dass er um die Jahreswende im Urlaub war, gänzlich fern, fügte das OLG abschließend hinzu.

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 06.12.2012,

16 U 64/12

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