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Wohnungsgröße: Angabe in Makler-Inserat kann fehlende Angabe im Mietvertrag nicht ersetzen

Enthält der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße, ist das ein wichtiges Indiz dafür, dass der Vermieter keine verbindliche Zusage dazu machen will. Es müssen besondere Umstände vorliegen, wenn daneben eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße zustande kommen soll. Hierfür genügt es nach einem Urteil des Amtsgerichts (AG) München nicht, wenn der Makler in dem Wohnungsinserat eine bestimmte Wohnungsgröße angegeben hat.

Geklagt hatte die Mieterin einer Wohnung in München. Im Mietvertrag war keine Wohnfläche ausgewiesen. Die Mieterin wurde durch eine Internetanzeige auf die Wohnung aufmerksam. Die Wohnungsgröße war dort mit rund 164 Quadratmetern angegeben. Auch der Makler gab während eines Besichtigungstermins die Wohnfläche mit 164 Quadratmetern an. Außerdem übergab er einen Grundrissplan, nach dem die Gesamtfläche 156 Quadratmeter beträgt. Nach dem Einzug beauftragte die Mieterin einen Architekten. Dieser kam zum Ergebnis, dass die Wohnfläche nur 126 Quadratmeter beträgt. Daraufhin klagte die Mieterin. Sie verlangt Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete und für die Zukunft die Feststellung, dass nur eine geringere Miete geschuldet ist.

Die Klage hatte keinen Erfolg. Grundsätzlich habe ein Mieter zwar einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten abweicht. Denn dann sei ein zur Minderung führender Mangel gegeben, so das AG. Voraussetzung sei aber, dass zwischen den Mietvertragsparteien eine Vereinbarung über die Größe der Wohnung zustande gekommen sei. Hierfür reiche es nicht, dass eine bestimmte Wohnungsgröße in einer Annonce des Maklers angegeben werde.

Sei im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben, müssten besondere Umstände hinzukommen, die darauf schließen ließen, dass die Parteien eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße treffen wollten. Allein die Angaben des Maklers, dass die Wohnung mindestens die in seinem Inserat ausgewiesene Größe aufweise, sei keine der Vermieterseite zurechenbare Äußerung im Hinblick auf die Vereinbarung einer bestimmten Wohnungsgröße. Es sei grundsätzlich Sache des Mieters, hier für Klarheit zu sorgen. Wenn der Mietvertrag selbst keine Angaben enthalte, sei das per se schon ein wichtiges Anzeichen dafür, dass der Vermieter keine verbindliche Zusage hinsichtlich der Wohnungsgröße machen wolle. Es müssten besondere Umstände vorliegen, wenn daneben eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommen solle. Anders als im Kaufrecht führten die Angaben in einem Inserat oder einem Prospekt grundsätzlich nicht dazu, dass diese Angaben ohne Weiteres Vertragsgegenstand würden.

Amtsgericht München, Urteil vom 16.12.2013, 424 C 10773/13, rechtskräftig

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