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Teilung eines verpachteten Grundstücks

Wird ein bereits verpachtetes Grundstück geteilt und an unterschiedliche Erwerber veräußert, bleibt der Pachtvertrag als einheitliches Vertragsverhältnis bestehen. In dieses treten die Erwerber als gemeinsam berechtigte Verpächter ein.

Eine Hofeigentümerin hatte dem beklagten Landwirt 1997 eine aus 40 Teilflächen bestehende landwirtschaftliche Nutzfläche in einer vereinbarten Größe von rund 23,5 Hektar verpachtet. Aufgrund eines Hofübertragungsvertrages erwarb die Tochter der Hofeigentümerin im Jahr 2001 den Grundbesitz. Ab 2008 veräußerte die Tochter Teile des Grundbesitzes an sieben unterschiedliche Erwerber und blieb selbst Eigentümerin einer Restfläche. In der Folgezeit wurde das Pachtverhältnis mehrfach gekündigt, unter anderem durch Schreiben eines Erwerbers vom 12.10.2011. Dieser Kündigung lag eine diesbezügliche Ermächtigung der übrigen Erwerber und der Tochter als Eigentümerin der Restfläche zugrunde, die dem Beklagten nicht übersandt wurde. Da der Beklagte die Wirksamkeit der Kündigung bestritt und eine Rückgabe der Pachtflächen ablehnte, haben die Erwerber und die Tochter auf Herausgabe eines Teils der Pachtflächen geklagt.

Die Klage war erfolgreich. Das OLG Hamm hat festgestellt, dass alle Kläger berechtigt seien, den in Frage stehenden Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. Sie hätten unterschiedliche Teile eines einheitlich verpachteten Grundbesitzes erworben. Hierdurch bildeten sie auf Verpächterseite eine Bruchteilsgemeinschaft. Deswegen seien sie Mitberechtigte, die eine Herausgabe der verpachteten Sache an alle als gemeinsame Gläubiger verlangen könnten. Das Pachtverhältnis sei jedenfalls durch die Kündigung vom 12.10.2011 beendet worden. Diese Kündigung habe einer der Erwerber mit Wirkung für alle Verpächter aussprechen können, weil er hierzu von den übrigen Verpächtern ermächtigt worden sei. In diesem Fall bedürfe es keiner gemeinsamen Erklärung aller Verpächter. Auf einen fehlenden schriftlichen Nachweis der Ermächtigung könne sich der Beklagte nicht berufen, weil er die Kündigung aus diesem Grunde nicht unverzüglich zurückgewiesen habe. Schließlich könne der Beklagte, der die Herausgabe der Pachtsache insgesamt verweigere, von den Verpächtern auch auf Herausgabe eines Teils der einbehaltenen Flächen in Anspruch genommen werden.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 21.02.2013, 10 U 109/12, rechtskräftig

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