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Kein Werbungskostenabzug bei Beibehaltung eines nicht erfolgversprechenden Vermarktungsweges

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Er stellt klar, dass ein Abzug ausscheidet, wenn ein bestimmter Weg zur Vermarktung einer Mietwohnung keinen Erfolg bringt und der Steuerpflichtige dennoch weder andere Vermarktungskanäle wählt noch seine Vermietungsbemühungen intensiviert.

In dem Verfahren ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom Kläger (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig gewordenen Haus. Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem steht sie leer. Der Kläger schaltete etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Die Miethöhe errechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach Angaben des Klägers haben sich bis heute keine „geeignet erscheinenden Mieter“ gemeldet. Ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet. Nach Angaben des Klägers sei eine Vermietung auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde. Wegen des Leerstands machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen

Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung gel-

tend, die – unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht des Klägers – weder das Finanzamt noch das Finanzgericht berücksichtigten. Der BFH wies die Revision des Klägers als unbegründet zurück. Der Kläger habe keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet. Zwar stehe es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen komme aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen. Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten könnten nicht abgezogen werden. Denn die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen. Daher hätte der Kläger sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem sei es ihm zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen. Da der Kläger dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben habe.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 11.12.2012, IX R 14/12

Der Betreiber einer älteren Fahrstuhlanlage ist grundsätzlich nicht verpflichtet, diese mit modernen Warnsystemen gegen Fehlfunktionen nachzurüsten.

Geklagt hatte eine ältere Dame, die beim Verlassen eines 1989 errichteten Fahrstuhls in einem von der Beklagten betriebenen Parkhaus gestürzt war, weil die Kabine rund 40 Zentimeter oberhalb des Bodenniveaus anhielt, sich die Türen aber schon geöffnet hatten. Die Klägerin verletzte sich erheblich. Die Beklagte hatte ein Spezialunternehmen mit der ständigen Wartung der Aufzugsanlage beauftragt. Die letzte Wartung hatte zwei Tage vor dem Unfall stattgefunden. Die Klage auf Zahlung eines Schmerzensgeldes hatte keinen Erfolg.

Aus dem Umstand, dass es bei der Kabine am Unfalltag zu einer einmaligen Halteungenauigkeit gekommen sei, könne nicht auf eine Verkehrssicherungspflichtverletzung der Beklagten geschlossen werden, so das OLG. Es müsse davon ausgegangen werden, dass eine technische Störung vorgelegen habe, die trotz regelmäßiger Wartung und Kontrolle zufällig aufgetreten sei. Solche Störungen seien unvermeidbar und stellten für sich genommen keine Verkehrssicherungspflichtverletzung des Betreibers dar, wenn er die Störung in angemessener Zeit beseitigen lasse. Es sei nicht feststellbar, dass die Störung bereits häufiger aufgetreten sei.

Die Beklagte sei auch nicht verpflichtet gewesen, den Aufzug mit modernen Warnvorrichtungen auszustatten und dem neueren technischen Standard anzupassen, solange der Fahrstuhl noch den technischen Anforderungen des Errichtungszeitpunkts entsprach und – nach neueren Vorschriften – nicht nachgerüstet oder stillgelegt werden musste. Die Verkehrssicherheit fordere nur, dass die nach den technischen Möglichkeiten erreichbare Sicherheit geboten werde. Dabei sei auf den Zeitpunkt des Einbaus der Anlage abzustellen. Dies gelte selbst dann, wenn sich die Sicherheitsbestimmungen für neu zu errichtende ähnliche Anlagen verschärft hätten.

Wollte man aus der Verkehrssicherungspflicht ableiten, dass stets der neueste Sicherheitsstandard geboten werden müsse, hätte dies die unbillige Folge, dass der Betreiber einer technischen Einrichtung seine Anlage ständig erneuern müsse, ohne dass sich seine kostenintensiven Investitionen amortisieren könnten. Bei einer älteren Aufzugsanlage müsse deshalb in der Regel nur diejenige Verkehrssicherheit geboten werden, die bei Ausnutzung der vorhandenen technischen Einrichtung in einwandfrei funktionierendem Zustand geboten werden könne.

Die Beklagte sei schließlich auch nicht verpflichtet gewesen – etwa durch ein Schild – auf mögliche altersbedingte Halteungenauigkeiten der Aufzugsanlage oder das Fehlen von modernen Warnvorrichtungen für den Fall einer technischen Störung hinzuweisen. Dies wäre nur bei öfter auftretenden Störungen erforderlich. Zudem sei die unfallursächliche Störung für jedermann erkennbar gewesen. Beim Anhalten eines Fahrstuhls müsse erwartet werden, dass der Benutzer darauf achte, ob die Kabine korrekt – insbesondere also bündig mit dem Bodenniveau – angehalten habe.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.01.2013, 3 U

169/12, noch nicht rechtskräftig

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