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Ganztägige Kinderbetreuung in einer Eigentums- wohnung zulässig?

Wer als Tagesmutter die entgeltliche Betreuung fremder Kinder übernimmt, kann dies nicht unbedingt in einer Eigentumswohnung tun. Eine solche Tätigkeit geht über die bloße Wohnungsnutzung hinaus und kann der Teilungserklärung widersprechen.

Eine Mieterin einer Eigentumswohnung war als Tagesmutter tätig. Sie betreute dort gegen Entgelt werktäglich fünf Kleinkinder im Alter bis drei Jahren. Das Betreuungsangebot bestand zwischen 7:00 Uhr und 19:00 Uhr. Die Wohnung lag im ersten Obergeschoss. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage enthielt zur gewerblichen Nutzung folgende Regelung:

„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt (...).“

Der Verwalter hatte keine Genehmigung erteilt, die Wohnung zur Kinderbetreuung zu nutzen. Die Erdgeschoss-Nachbarin, deren Wohnung unmittelbar unter der „Kindertagesstätte“ lag, verlangte die Unterlassung der Kinderbetreuung. Sie fühlte sich durch die starke Lärmbelästigung und die hohe Besucherfrequenz gestört.

Das Landgericht Köln entschied, die ganztägige Tätigkeit als Tagesmutter könne in einer Wohnungseigentumsanlage unzulässig sein. Die Kinderbetreuung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Eine ganztägige professionelle Kinderbetreuung in einem Wohnhaus geht in der Regel mit erheblichen Beeinträchtigungen für die (Mit-) Bewohner einher, beispielsweise einem erhöhten Lärmpegel, vermehrtem Lärm und Schmutz durch den Publikumsverkehr im Treppenhaus oder einem erhöhten Müllaufkommen durch die Vielzahl an anfallenden Windeln.

Diese Beeinträchtigungen gehen über das hinaus, was eine normale Wohnungsnutzung ausmacht. Die Nachbarn müssen dies – anders als die Nachbarschaft zu einer kinderreichen Familie – deshalb nicht hinnehmen.

LG Köln, Urteil vom 11.8.2011, 29 S 285/10

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