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Erbschaftsteuer: Den Hauspreis für den Fiskus klein rechnen

Dem Finanzamt darf der wahre Hauspreis jederzeit abweichend von pauschalen Berechnungen präsentiert werden. Diese vielfach unbekannte Nachweismethode für Erben, Vermächtnisnehmer und Beschenkte kann in vielen Fällen zu einer deutlich geringeren Steuerlast führen. Landläufig wird zwar stets davon ausgegangen, dass Immobilien immer mit ihrem wahren Wert in die Steuerrechnung eingehen. Doch das neue Erbschaftsteuerrecht setzt Immobilien seit 2009 nicht in jedem Fall mit dem aktuellen Marktpreis an. Denn die hierbei anzuwendenden Rechengrößen (Sachwertverfahren für kleine und pauschale Miethochrechnung für große Objekte) führen immer wieder zu ungerechtfertigten Auswüchsen nach oben. Daher müssen hier Steuerzahler verstärkt gegensteuern, um die Ergebnisse nach unten zu drücken.

Hintergrund für den Korrekturbedarf ab der Erbschaftsteuerreform ist die pauschalierte Wertermittlung für Ein- und Mehrfamilienhäuser, Rohbauten, Erbrechtsgrundstücke und Gewerbeobjekte. Hier bleibt es nicht aus, dass die Ergebnisse je Einzelfall nicht die realen Gegebenheiten widerspiegeln und über dem wahren Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt von Erbschaft oder Schenkung liegen. Finanzgerichte müssen sich immer wieder mit der korrekten Wertermittlung von Immobilien beschäftigen. Denn der Steuerzahler darf dem Finanzamt stets einen geringeren Verkehrswert als den nach steuerlichen Vorschriften ermittelten Betrag vorlegen. Diese Option wurde eingeführt, um die Rechte der Bürger bei allen Grundstücksarten zu stärken. Der Gegenbeweis gelingt durch ein Gutachten, entweder vom Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist alternativ aus realen Zahlen nachweisbar, durch einen innerhalb eines Jahres vor oder nach dem unentgeltlichen Haustransfer erzielten Kaufpreis. Sind Erbschaft oder Schenkung schon länger her, zählt der Veräußerungserlös ebenfalls noch. Bis dahin müssen lediglich Wert und Ausstattung der Immobilie und die erzielten Mieten in etwa gleich geblieben sein.

Doch was ist, wenn dem Finanzbeamten sowohl ein Gegengutachten als auch der Notarvertrag über den Kaufpreis vorliegt? Die Oberfinanzdirektion Münster hat in der Kurzinfo Grundbesitzbewertung 4/2011 die Antwort auf diese Frage. Hiernach ist der Verkaufspreis den Ergebnissen eines Gutachtens vorzuziehen. Denn der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis liefert für ein Grundstück den sichersten Anhaltspunkt für den realistischen Wert, weil der nach den Regeln von Angebot und Nachfrage den frei ausgehandelten Marktpreis widerspiegelt. Anders wäre es nur, wenn das Geschäft unter Verwandten abgewickelt würde.

Der vorrangige Verkaufspreis sorgt oft noch im Nachhinein für eine günstige steuerliche Bemessungsgrundlage. Denn geringere Marktwerte erzielen beispielsweise häufig Erbengemeinschaften, die das erhaltene Grundstück unbedingt schnell versilbern wollen und in Bezug auf den Preis daher eher Abstriche machen. Liegt das Geschäft innerhalb der Jahresfrist oder verändern sich später die Mieten nicht wesentlich, wird der Veräußerungserlös für die ehemalige Erbschaft angesetzt. Dann waren die Kosten für ein Gutachten mit einem höheren Preis zwar umsonst, aber zumindest fällt die Erbschaftsteuer geringer aus.

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