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Mieter trägt Vermieterin aus dem Haus: Kündigung des Mietverhältnisses dennoch nicht gerechtfertigt

Verletzt ein Vermieter das Hausrecht seines Mieters, indem er gegen dessen Willen in Räume des vermieteten Hauses vordringt, und führt dies dazu, dass der Mieter den Vermieter aus dem Haus trägt, so rechtfertigt dies weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dies stellt der Bundesgerichtshof (BGH) klar.

Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Mitte August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte sie, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Beklagten auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, kam die Klägerin nicht nach. Daraufhin umfasste der Beklagte sie mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die von ihr erhobene Räumungsklage hatte letztlich keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die von der Klägerin erklärte Kündigung weder als fristlose noch als ordentliche Kündigung wirksam ist. Die Parteien hätten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung sei die Klägerin nicht berechtigt gewesen. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Beklagten – durchzusetzen versucht habe und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachgekommen sei, habe sie das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt habe. Weitere Feststellungen seien nicht zu erwarten gewesen. Deswegen habe der BGH unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil der ersten Instanz zurückgewiesen.

Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten – selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte – jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, könne unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden, so der BGH. Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13

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