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Liebhaberei: So prüfen Finanzbeamte bei Ferienimmobilien

Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht des Vermieters auszugehen. Denn das früher beliebte Thema der Liebhaberei ist aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch bei hohen Verlusten tabu, sodass auch Schuldzinsen, Wohnungsabschreibung und laufende Kosten selbst dann steuerlich absetzbar sind, wenn entsprechend hohe Einnahmen fehlen.

Die Oberfinanzdirektion Niedersachsen hat jetzt per Verfügung erläutert, in welchen Fällen die Prüfung auf Liebhaberei tatsächlich entfallen kann (Az. S 2254 - 52 - St 233/S 234). Ein erster Schritt ist, wenn die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung an fremde Vermittler (überregionaler Reiseveranstalter, Makler oder die Kurverwaltung) übertragen und die Eigennutzung ganzjährig vertraglich ausgeschlossen wurde.

Darüber hinaus müssen Immobilienbesitzer dem Finanzamt plausibel machen, dass die Dauer der Vermietung des Feriendomizils in den Alpen oder an der See zumindest im für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt. Hierzu muss das Domizil durchgängig mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und Jahreswechsel vermietet werden. Sofern es zur Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit um 25 Prozent kommt, muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose geprüft werden. Ist hierüber kein positives Ergebnis möglich, geht der Fiskus von Liebhaberei aus. Folge: Die Ferienimmobilie spielt steuerlich keine Rolle mehr, Vermieter bleiben auf ihren roten Zahlen

Liegt hingegen keine ausschließliche Vermietung vor, wird die Überschusserzielungsabsicht stets geprüft. Für die Prognoserechnung sind zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten zu berücksichtigen und die übrigen Aufwendungen entsprechend der zeitlichen Anteile aufzuteilen. Dient der Aufenthalt in der Ferienwohnung der Durchführung von Schönheitsreparaturen und nicht der Erholung, können diese Zeiten grundsätzlich trotzdem nicht voll der Vermietung zugerechnet werden. Denn die Arbeiten dienen sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung. In diesem Fall müssen die Aufwendungen – wie bei den Leerstandszeiten – im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Vermietung aufgeteilt werden. Sofern der Hauseigentümer eine Totalüberschussprognose vorlegt, muss er erläutern, aus welchen objektiven Gründen er davon ausgehen konnte, dass die angesetzten geschätzten Einnahmen und Werbungskosten realistisch waren. Dabei bemisst sich die Abschreibung auf in der Ferienwohnung enthaltene Einrichtungsgegenstände nach den Sätzen der amtlichen AfA-Tabelle für das Gastgewerbe. Wertsteigerungen und Veräußerungsgewinne sind in die Totalüberschussprognose nicht mit einzubeziehen.

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