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Langjähriger Wohnungsleerstand: Richter geben Tipps zum Kostenabzug

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einer am 27. März 2013 veröffentlichen weiteren Entscheidung die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind (IX R 68/10). Der BFH hatte erst jüngst in vier im Wesentlichen inhaltsgleichen Urteilen (Az. IX R 14/12, IX R 39/11; IX R 40/11; IX R 41/11) die in der Praxis wichtigen Prinzipien vorgegeben, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter seine Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien abziehen kann. Wichtig ist, dass der Haus- oder Wohnungsbesitzer ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet. Im jetzt entschiedenen Sachverhalt ging es um die Anerkennung von Werbungskostenüberschüssen für eine leer stehende Wohnung. Nachdem Finanzamt und Finanzgericht die Anerkennung mangels Einkünfteerzielungsabsicht versagt hatten, wurde hiergegen Revision eingelegt. Laut der Richter kann jeder Steuerpflichtige grundsätzlich selbst entscheiden, wie er das von ihm angebotenen Mietobjekt am Wohnungsmarkt präsentiert. Die vom Hausbesitzer im vorliegenden Urteilsfall nachweislich

ƒ laufende Sichtung regionaler Wochenzeitungen nach Mietgesuchen

ƒ unternommenen und dann gesteigerten Reaktionen auf die Mietersuche

ƒ vorgenommene Bewerbung des Mietobjekts sind als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen. Zwar sind für langjährig leerstehende Wohnimmobilien an die Nachhaltigkeit der Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen. Diese ergeben sich im Urteilsfall daraus, dass der Immobilieneigentümer mit nahezu allen in Betracht kommenden Interessenten tatsächlich Kontakt aufgenommen hatte, betonte der BFH.

Zu Unrecht gehen Finanzamt und Finanzgericht davon aus, dass deshalb keine Vermietungsabsicht angenommen werden kann, weil Wohnungsbesitzer keine geeigneteren Schritte der Vermarktung ihres Objekts gewählt hätten. Die Frage, welche Schritte als erfolgversprechend anzusehen sind, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Dabei steht dem Steuerpflichtigen ein angemessener, zeitlich begrenzter Beurteilungsspielraum zu.

Hinweis: Der nachher eingetretene Faktor, dass die eigenverantwortliche Mietersuche Erfolg hatte und zu einer ununterbrochenen und bis heute andauernden Vermietung geführt hat, ist ein Beweis dafür, dass die Vermietungsbemühungen richtig waren. Dabei ist das unter den besonderen Bedingungen zu beurteilen, nach denen eine Vermietung im strukturschwachen ländlichen immer schwierig Raum ist. Das ist mit denen in einem Ballungsraum mit erhöhter Wohnungsnachfrage nicht zu vergleichen.

Zum allgemeinen Problem des Leerstands von Wohnungen sind beim BFH noch eine Reihe von weiteren Verfahren anhängig, so etwa unter den Aktenzeichen IX R 39/11, IX R 40/11, IX R 41/11, IX R 9/12, IX R 19/11, IX R 7/10. Dabei geht es um folgende Punkte:

ƒ Ernsthafte Vermietungsbemühung in der Zeit des Leerstands

ƒ Vermietungs- und gleichzeitige Verkaufsabsicht

ƒ Leerstand bei Unter- bzw. Zwischenvermietung

Zwei Nachbarn sind mit ihren Eilanträgen gegen die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus vor dem Verwaltungsgericht (VG) Hannover gescheitert. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sei allein entscheidend, dass das Mehrfamilienhaus dem Wohnen diene. Deswegen füge es sich in die nähere Umgebung ein. Der Bauherr beabsichtigt die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten. Dagegen wandten die Nachbarn, deren Grundstücke mit Einfamilienhäusern bebaut sind, ein, die Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus füge sich nicht in die nähere Umgebung ein.

Die Balkone erlaubten einen Einblick in die Gärten. Das VG meint dagegen, die Baugenehmigung für das Mehrfamilienhaus verletze die Kläger nicht in ihren Rechten. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung füge sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein, da es dem Wohnen diene. Das Baurecht unterscheide insofern nicht zwischen dem Wohnen in Einfamilienhäusern und dem in Mehrfamilienhäusern. Mit der Größe des Bauvorhabens seien keine unzumutbaren Beeinträchtigungen, die allein abgewehrt werden könnten, verbunden. Halte ein Bauvorhaben – wie hier – die gesetzlich vorgeschriebenen Abstände ein, werde das sogenannte baurechtliche Rücksichtnahmegebot erst dann verletzt, wenn das Nachbargebäude „erdrückt“, „eingemauert“ oder „abgeriegelt“ werde. Das sei hier angesichts der Abstände der Gebäude zueinander nicht der Fall. Die Antragsteller könnten auch nicht verlangen, von Einblicken auf das eigene Grundstück verschont zu bleiben. Solche Einblicksmöglichkeiten lägen vielmehr in der Natur der Sache und seien regelmäßig hinzunehmen. Allenfalls unter besonders gravierenden Umständen – die hier nicht gegeben seien – sei damit eine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes verbunden.

Gegen die Entscheidung ist die Beschwerde vor dem Niedersächsischen Oberverwaltungsgericht zulässig.

Verwaltungsgericht Hannover, 4 B 2329/13 und 4 B 2330/13

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