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Grunderwerbsteuer bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten durch den Veräußerer

Hat sich der Verkäufer eines Grundstücks dazu verpflichtet, dem Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu erstatten, mindert der (erworbene) Erstattungsanspruch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Im Streitfall hatte sich der Veräußerer im notariellen Kaufvertrag abweichend vom Üblichen und der gesetzlichen Regel in § 448 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, dem Käufer die Notargebühren und die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch zu erstatten. Nachdem der Käufer die Erstattungszahlung erhalten hatte, beantragte er die Änderung des bestandskräftigen Grunderwerbsteuerbescheids. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Auf die Revision des Klägers hat der BFH die Vorentscheidung aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen.

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sei der Wert der Gegenleistung. Habe wie üblich der Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu tragen, erhöhten sie nicht die Gegenleistung. Denn der Erwerber schulde diese Beträge nicht dem Veräußerer und auch nicht für die Übertragung des Eigentums. Nichts anderes gelte im umgekehrten Fall, wenn der Verkäufer diese Kosten zu tragen hat. In diesem Fall wende der Erwerber einen Teil des Kaufpreises dafür auf, um einen Kostenerstattungsanspruch zu erwerben. Gegenleistung sei aber nur der für den Grunderwerb aufgewendete Teil des Kaufpreises. Der vereinbarte Kaufpreis sei deshalb um den Wert des erworbenen Erstattungsanspruchs zu mindern. Der Anspruch könne mit dem Nominalwert bemessen und direkt vom Kaufpreis abgezogen werden. Das gilt laut BFH allerdings nicht, soweit der Verkäufer dem Erwerber auch die Grunderwerbsteuer erstattet. Denn die Grunderwerbsteuer beeinflusse ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht (§ 9 Absatz 3 Grunderwerbsteuergesetz). Es wäre in diesem Fall steuerlich günstiger, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt und ein um die Grunderwerbsteuer geminderter Kaufpreis vereinbart wird. Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.04.2013, II R 1/12

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