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Betriebskostenspiegel für Deutschland: Kein Beweis für überhöhte Betriebskosten

Den Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den im Bürgerlichen Gesetzbuch niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, trifft die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen. Ein Hinweis auf einen gegenüber dem „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ erhöhten Betriebskostenansatz durch den Vermieter genügt den prozessualen Darlegungsanforderungen nicht. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Klägerin erteilte ihnen im November 2008 die Betriebskostenabrechnung für 2007, die betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von rund 525 Euro enthält. Die Beklagten beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben vom Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland“ einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von etwa 185 Euro. Die Differenz von 395 Euro behielten sie von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 Euro brachten sie von der Februarmiete in Abzug. Die Klägerin hat eine Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt. Die Klage war in allen Instanzen erfolgreich.

Den Mietern sei die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen, so der BGH. Insbesondere genüge der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Den überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen komme angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Auch der weitere Hinweis der Beklagten, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien, auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg, deutlich erhöht, reichte laut BGH nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen. Denn die Beklagten verfügten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten wie die Klägerin. So hätten sie sich über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen können. Der Grund für die relativ hohen Müllgebühren habe hier in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung gelegen. Dies habe die Gemeinde veranlasst, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin sei in diesem Zusammenhang nicht feststellbar gewesen, so der BGH.

Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, hätten die Beklagten ebenfalls nicht dargetan. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten. Hierüber seien sie von der Klägerin informiert worden, betont der BGH. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hätten die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen. Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10

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