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Betriebskostenabrechnung falsch: Vermieter darf Vorauszahlungen nicht erhöhen

Vermieter dürfen die Betriebskostenvorauszahlungen nicht erhöhen, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Verfahren entschieden. Er weicht damit von seiner bisherigen Rechtsprechung ab, nach der er für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügen ließ.

In den beiden Verfahren verlangt der Kläger als Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten, und bei deren Korrektur kein Saldo zum Nachteil der Beklagten verblieb.

Im Verfahren VIII ZR 245/11 zahlten die Beklagten seit 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/11 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Seine Räumungsklagen waren in allen Instanzen erfolglos.

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Zwar habe der BGH bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält er aber nicht fest.

Denn bei dieser Sichtweise werde der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Hinzu kommt laut BGH, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11

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