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Wohnungseigentum: Als „Laden“ ausgewiesener Geschäftsraum darf nicht als Imbiss benutzt werden

Die Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und die beiden beklagten Münchner bilden zusammen eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus 46 Einheiten. Die Beklagten haben ihr Eigentum im Erdgeschoss an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet. Ihre Einheit ist in der Teilungserklärung als „Laden im Erdgeschoss“ beschrieben, die übrigen 45 Einheiten als „Wohnungen“. Die Hausverwalterin rügte gegenüber den Beklagten, dass sie ihre Einheit an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet hätten. Die Geschäftsräume sind als „L-´s Essecke“ mit Außenschanknutzung vermietet. Auf einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, gegen die Beklagten wegen zweckbestimmungswidriger Nutzung des Ladens gerichtlich vorzugehen.

Das AG gab der Eigentümergemeinschaft Recht. Die Beklagten wurden unter Androhung von Ordnungsgeld zur Unterlassung der Nutzung ihres Ladens als Gaststätte verurteilt. Der Laden werde konkret nicht als solcher genutzt. Denn unter „Laden“ sei grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, wo sich also Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden. Eine andere Nutzung der Räume der Beklagten sei nur dann zulässig und durch die übrigen Eigentümer hinzunehmen, wenn eine solche abstrakt nicht stärker beeinträchtigt als eine Ladennutzung. Der Charakter des Hauses sei überwiegend als Wohnhaus zu bewerten. Jede andere Nutzung des Ladens dürfe mit diesem Charakter nicht in Konflikt stehen.

Mit der Zweckbestimmung „Laden“, so das AG weiter, sei der Betrieb eines Bistros, einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Denn es gehe nicht nur um den Verkauf von Lebensmitteln im Laden und den Verzehr dort und vor dem Laden. Vor allem die Essensgerüche überschritten das, was die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Nutzung als Laden hinnehmen müssten. Die konkrete gastronomische Nutzung führe zu einer längeren Verweildauer der Besucher in und vor dem Laden der Beklagten und zu vermehrten Geräusch- und Geruchsbelästigungen auch dadurch, dass vor der Tür Raucher stehen oder sitzen, die vor dem Laden an den aufgestellten Tischen länger verbleiben könnten. Die typischerweise mit einem Schnellimbiss verbundenen Störungen seien im Ergebnis größer als bei einer Ladennutzung, stellte das AG fest. Davon sei schon aufgrund der verlängerten Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden bei einem Imbiss gegenüber einem Laden und den zusätzlich auftretenden Gerüchen bei der Zubereitung der Speisen auszugehen. Die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen müssten nur während der üblichen Ladungsöffnungszeiten hingenommen werden. Im Ergebnis sei eine Nutzung als Gaststätte nicht von der Zweckbestimmung „Laden“ gedeckt.

AG München, Urteil vom 26.06.2014, 483 C 2983/14 WEG

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