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Vorsteuerabzug: Kürzung bei gemischt genutzten Grundstücken

Bislang ließen sich teilweise unternehmerisch und privat genutzte Gebäude insgesamt dem Unternehmen zuordnen und die auf das Gebäude insgesamt entfallende Umsatzsteuer war komplett als Vorsteuer abziehbar. Im Gegenzug erfolgte eine Versteuerung der unentgeltlichen Wertabgabe auf die Gebäudeanschaffungs- oder -herstellungskosten über zehn Jahre für den privat verwendeten Teil. Ab 2011 kommt es über eine Änderung der EU-Mehrwertsteuer-Richtlinie dazu, dass die Vorsteuer nur noch insoweit abzugsfähig ist, als sie auf die Verwendung des Grundstücks für unternehmerische Zwecke entfällt. Deutschland musste dies bis zum 01.01.2011 in nationales Recht umgesetzt haben.

Über das Jahressteuergesetz 2010 steht Unternehmern bei Anschaffung oder Herstellung ab 2011 grundsätzlich nur noch das Recht auf Vorsteuerabzug zu, wenn sie das Grundstück für unternehmerische Tätigkeiten verwenden. Damit ist nicht das Recht auf Zuordnung der Immobilie zum Unternehmensvermögen generell ausgeschlossen. Denn es kommt lediglich zu einer Beschränkung des Rechts auf Vornahme des Vorsteuerabzugs der Höhe nach. Durch diese Änderung entfällt aber der bisherige Zins- und Liquiditätsvorteil des Steuersparmodells, wonach der Unternehmer nach dem Prinzip des Sofortabzugs im Zeitpunkt des Leistungsbezugs die Vorsteuer in voller Höhe vom Finanzamt erstattet bekommt und erst im Verlauf von zehn Jahren über die Besteuerung der unentgeltlichen Wertabgabe zum Teil wieder an das Finanzamt zurückzahlen muss.

Nach dem deutschen Umsatzsteuerrecht bleibt es für Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Grundstücken und Gebäuden beim vollen Vorsteuerabzug nach den früheren Regelungen, sofern ein Grundstück bis spätestens zu 31.12.2010 rechtsverbindlich gekauft oder bei der Herstellung der erforderliche Bauantrag vor dem 01.01.2011 gestellt wurde.

Das Bundesfinanzministerium hat jetzt in einem umfangreichen Anwendungserlass vom 22.06.2011 die diversen Auswirkungen dieser Änderung ab dem 01.01.2011 in der Praxis für teilunternehmerisch genutzte Grundstücke erläutert (Az. IV D 2 - S 7303-b/10/10001 :001).

Für Unternehmer, die sich gerade eine neue Immobilie zugelegt haben oder mit dem Gedanken eines Neubaus oder Kaufs spielen, sollten sich die Ausführung der Sichtweise der Finanzverwaltung widmen, denn die bezahlte Umsatzsteuer erhalten sie nur noch anteilig erstattet. Hinweis: Unberührt von der Gesetzesänderung sind Gegenstände geblieben, die umsatzsteuerlich keine Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes sind. Das trifft insbesondere auf Photovoltaikanlagen zu. Der private Hausbesitzer mit Solarzellen auf dem Dach kann also weiterhin die Vorsteuer komplett absetzen, auch wenn er den erzeugten Strom nur teilweise ins öffentliche Netz einspeist.

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