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Vermietung und Verpachtung: Erhaltungsauf- wendungen oder Herstellungskosten?

Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, also die bloße Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, sind in der Regel sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen und damit Werbungskosten. Indes können solche Maßnahmen in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung führen, wenn dadurch der Gebrauchswert (das Nutzungspotential) des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand – d.h. dem Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs – deutlich erhöht wird so das Finanzgericht Köln klarstellend (Az. 10 K 235/10). Das ist der Fall, wenn die Maßnahmen bei mindestens drei der Kern-Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) jeweils zu einer Standarderhöhung geführt haben.

Ob Maßnahmen als Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen sind, ist anhand der gesamten Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Dabei ist zunächst zu ermitteln, welchem Standard (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll) die Kernbereiche im ursprünglichen Zustand entsprachen. Für diese Beurteilung sind die Maßstäbe zugrunde zu legen, die zu dem Zeitpunkt, in dem sich das Gebäude im ursprünglichen Zustand befand, allgemein üblich waren. Das ist der Kaufzeitpunkt, nicht das Baujahr. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kommen die Richter zu dem Ergebnis, dass es in allen vier Kernbereichen zu einem Standardsprung gekommen ist, sodass die Aufwendungen als Herstellungskosten zu beurteilen sind:

1.              Fenster: Es handelte es sich um Kastenfenster aus Holz, Fensterbänke innen aus Holz, außen aus Kunststein. Dabei handelt es sich bei dieser Ausführung und fehlender Isolierung um einfachsten Standard. Eingebaut wurden Kunststofffenster im Profil KBE in erstklassiger Verarbeitung, Einhand-Dreh-Kippbedienung und ISO-Verglasung. Hierbei handelte es sich zumindest um mittleren Standard.

2.              Elektro: Die Elektroinstallation stellte eine einfache Ausstattung dar, technisch überaltert, teilweise auf Putz verlegt. Hieraus ergibt sich ein einfacher Standard der Elektroanlage. Jetzt ist zumindest ein mittlerer Standard vorhanden. Es war zu einer Kapazitätserweiterung durch fünfadrige Herdleitungen und einen Kilometer verlegte Leitungen gekommen. Außerdem wurden moderne Sicherungskästen mit zusätzlichen Automaten eingebaut, die erst eine reibungslose Stromversorgung ermöglichen.

3.              Sanitär: Es lag eine einfache Wasser- und Abwasserinstallation vor. Die Badewannen wurden über Kohlebadeöfen mit Warmwasser versorgt. Dies war nicht einmal mehr einfachster Standard. Nach den Umbauarbeiten läuft die Warmwasserbereitung für die Badewannen über die Zentralheizung, die Badewannen werden nunmehr über den Gas-Heizkessel im Keller beheizt. Die Toiletten wurden über oben an der Wand hängende Spülkästen mit Wasser versorgt. Eingebaut wurde nunmehr WCs aus Porzellan mit Wandeinbau-Spülkästen oder Wandeinbau-Druckspüler. Damit liegt ein Standardsprung auf zumindest mittleren Standard vor.

4.              Heizung: Ursprünglich waren Einzelöfen, Mehrraum-WarmluftKachelöfen mit festen Brennstoffen (Kohle) und eine Etagenheizung auf Kohlebasis vorhanden. Nach den Sanierungsmaßnahmen gibt es

jetzt eine Gaszentralheizung. Dies stellt einen Standardsprung vom einfachsten auf mittleren Standard dar.

Das Finanzgericht sieht keine Veranlassung, die Revision gegen das Urteil zuzulassen, da es die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs übernimmt und auf einen Einzelfall anwendet.

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