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Preisgebundener Wohnraum: Mieter profitieren nicht von Kündigungsschutz des § 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB

§ 569 Absatz 3 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wonach ein Vermieter im Fall einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen kann, gilt nicht im preisgebundenen Wohnraum. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der Beklagten durch Dauernutzungsvertrag vom 04.03.2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung. Aus Anlass der Betriebskostenabrechnung für 2007, bei der der Ansatz einzelner Posten zwischen den Parteien streitig ist, setzte die Klägerin für die Betriebs- und Heizkosten einen um 30,50 Euro höheren Vorauszahlungsbetrag für die Zeit ab Januar 2009 fest. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grundnutzungsgebühr um 9,75 Euro. Die Beklagte zahlte in den Folgemonaten lediglich den bisherigen Betrag. Die Klägerin kündigte, gestützt auf den daraus errechneten Zahlungsrückstand, das Mietverhältnis mehrfach fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Die Räumungsklagen der Vermieterin hatten in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klageabweisung darauf gestützt, dass die Klägerin in entsprechender Anwendung des § 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB nicht zur Kündigung berechtigt sei. Diese Vorschrift finde auch im preisgebundenen Wohnraum Anwendung. Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum nicht gegeben sind. Aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergebe sich vielmehr, dass es an der für eine Analogie erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehlt. Denn die Vorgängervorschriften hätten preisgebundenen Wohnraum von ihrem Anwendungsbereich ausdrücklich ausgenommen, da der Gesetzgeber der Ansicht gewesen sei, dass die durch die zulässige Kostenmiete und die dadurch gezogenen festen Grenzen geprägten Regelungen für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum dem Mieter einen ausreichenden Schutz gewähren.

An dieser Rechtslage hat sich nach Ansicht des BGH durch die Schaffung des § 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB nichts geändert. Denn der Gesetzgeber habe damit nur die Regelung Vorgängerregelung in das BGB übernehmen wollen. Deswegen könne nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Geltungsbereich dieser Vorschrift über ihren Wortlaut hinaus auch auf den preisgebundenen Wohnraum ausdehnen wollen.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zu den Zahlungsrückständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.05.2012, VIII ZR 327/11

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