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Wohnungseigentümer: Beschlossene gemeinschaftliche Geltendmachung von Ansprüchen steht individueller Geltendmachung entgegen

Die individuelle Geltendmachung von Ansprüchen wegen Störungen des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums durch einzelne Wohnungseigentümer ist ausgeschlossen, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Beide Parteien gehören derselben Wohnungseigentümergemeinschaft an. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Am 14.05.2011 fassten die Eigentümer mehrheitlich den Beschluss, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Zugleich beauftragten sie die Verwaltung damit, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu beauftragen. Der Kläger verklagte den Beklagten sodann, seine Wohnung nicht mehr zur Ausübung von Prostitution zur Verfügung zu stellen. Die Klage hatte keinen Erfolg. Der BGH erachtet sie, wie schon die Vorinstanzen, als unzulässig.

Werde die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt, stünden darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zwar im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu und könnten durch diese vor Gericht geltend gemacht werden. Gleichwohl seien solche Ansprüche gemeinschaftsbezogen. Die Wohnungseigentümer könnten deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Hierdurch werde eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die die einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließe.

Entscheidend sei insoweit, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands dem Willen der Mehrheit entspricht. Unterlassungsansprüche könnten auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, etwa indem – als milderes Mittel – nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliege es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen. Dies schütze auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Setze die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, könne ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie Klage einreicht. Eine eigene Klage könne er nur erheben, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtige.

Danach habe der Beschluss vom 14.05.2011 die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Der Kläger stütze seine Klage ausschließlich auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch den bordellartigen Betrieb in Gestalt von Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren. Sein Sondereigentum werde durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit nur indirekt betroffen. Ein rechtsmissbräuchliches Verzögern der Rechtsverfolgung habe das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei unter Hinweis darauf verneint, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mehrere Verfahren (gegen andere Wohnungseigentümer) zur Unterbindung der Prostitution in der Anlage eingeleitet habe.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.12.2014, V ZR 5/14

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