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Heizkosten: In Jahresabrechnung nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer umzulegen

Verwalter von Wohnungseigentum müssen bei den Einzelabrechnungen gegenüber den Wohnungseigentümern die Heiz- und Wohnkosten nach Verbrauch umlegen. Dagegen sind in der Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen. Die hiermit einhergehende Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter in der Abrechnung verständlich erläutern. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor.

Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger meinen, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht (LG) als Berufungsgericht erfolgreich.

Die gegen das Urteil des LG gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusam-

menhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter habe eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein müsse. Diesen Anforderungen genüge die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen seien hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, so der BGH weiter. Diese schrieben eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Daher seien für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung müsse der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Im konkreten Fall hat daher laut BGH zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen nun neu erstellt werden.

Bundesgerichtshof, PM vom 17.02.2012 zu Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10

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