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Gewerblicher Grundstückshandel: Maßgebend ist der Grundbucheintrag

Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wurde über Jahre hinweg vom Bundesfinanzhof entwickelt und besagt, dass grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Verkauf von privaten Mietshäusern nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Steuern auslöst und anschließend steuerfrei bleibt. Liegt hingegen ein gewerblicher Grundstückshandel vor, gilt bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft und löst unabhängig von Haltefristen Einkommen- und Gewerbesteuer aus. Darüber hinaus kommt es in der Regel zur Buchführungspflicht, was zusätzlichen Aufwand bedeutet. Das bedeutet in der Regel Mehrarbeit, weil ein vermeintlich steuerfreies Geschäft im Nachhinein doch Abgaben auslöst und für die Vergangenheit steuerliche Gewinnermittlungen notwendig werden.

Die Drei-Objekt-Grenze ist hierbei in der Regel das Kriterium für oder gegen die Gewerblichkeit. Werden innerhalb von fünf Jahren weniger als vier Immobilien verkauft, bleiben die Geschäfte vermögensverwaltend und somit privat. Der Bundesfinanzhof hat nun in seinem am 13.07.2011 veröffentlichten Urteil entschieden, dass ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern nur ein Objekt im Sinne der zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienenden Drei-Objekt-Grenze darstellt (Az. IV R 34/08). Damit wird nur ein Objekt veräußert und die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten, weil die fünf Mehrfamilienhäuser auf einem ungeteilten Grundstück stehen. Selbständiges Objekt ist grundsätzlich jedes selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen im Sinne des BGB als räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer besonderen Nummer gebucht ist. Die Grundstücke werden dort nach dem Liegenschaftskataster benannt. Von dem Grundbuchgrundstück zu unterscheiden ist das Flurstück als Begriff des Vermessungs- und Katasterwesens. Ein Grundbuchgrundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, nicht aber umgekehrt.

Davon ausgehend hat der Bundesfinanzhof wiederholt entschieden, dass mehrere Gebäude auf einem ungeteilten Grundbuch-Grundstück nicht als selbständige Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze angesehen werden können. So ist die Teilung eines mit zwei Doppelhaushälften bebauten Grundstücks Voraussetzung für das Entstehen selbständiger Objekte. Damit übereinstimmend hatten die Richter eine Häuserzeile als nur ein selbständig veräußerbares Objekt angesehen. Dementsprechend ist auch bei zwei Gewerbehallen und einem Bürogebäude, die auf einem Grundstück im grundbuchtechnischen Sinne errichtet wurden, von nur einem Objekt auszugehen.

Auch der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung des Grundstücks lässt weder für sich gesehen noch im Zusammenhang auf das Bestehen einer unbedingten Veräußerungsabsicht schließen. Denn auch wenn zwischen dem Erwerb oder der Bebauung einerseits und dem Sichtbarwerden des Veräußerungsentschlusses andererseits nur wenige Wochen liegen, ist nicht ausgeschlossen, dass es während dieser Zeit hinsichtlich der beabsichtigten Verwertung des Grundstücks zu einem Sinneswandel gekommen ist. Auch übernommene Leistungen – die Verpflichtung zur schlüsselfertigen Erstellung der Gebäude, die Übernahme der Gewährleistung für die Dauer von fünf Jahren – sind nicht von solchem Gewicht, dass sie einen gewerblichen Grundstückshandel trotz Nichtüberschreitens der Drei-Objekt-Grenze begründen könnten. Denn dazu sind nur Leistungen von einem Gewicht geeignet, wie es etwa die Bebauung hat.

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