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Denkmalimmobilie: Erst kaufen, dann sanieren

Renoviert ein Bauträger ein anerkanntes Baudenkmal und verkauft er die frisch sanierten Eigentumswohnungen anschließend, können die neuen Besitzer keine Steuervorteile nutzen. Denn die Begünstigungen durch den Fiskus für Denkmale oder Objekte in Sanierungsgebieten ist personenbezogen, die getätigten Aufwendungen müssen also durch den Eigentümer der Immobilie erfolgen. Wer ein fertig saniertes Objekt kauft, muss daher ohne Steuerermäßigung kalkulieren, so der Tenor eines Urteils vom Finanzgericht Baden-Württemberg (Az. 10 K 2706/08). Nötig ist daher ein unterschriebener Kaufvertrag, bevor die Handwerker mit der Renovierung beginnen.

Wer diese wichtige Bedingung nicht beachtet, verschenkt viel Steuerpotential. Beim herkömmlichen Hauskauf oder Neubau können Vermieter grundsätzlich nur noch zwei Prozent AfA pro Jahr absetzen. Wird die Immobilie selbst bewohnt, fällt die Förderung des Fiskus sogar vollständig aus. Bei Baudenkmälern gibt es hingegen weiterhin hohes Abschreibungspotential, sowohl im Falle von Vermietung als auch bei Eigennutzung. Bei Denkmal- und Sanierungsobjekten kann der Vermieter die Baukosten voll über zwölf Jahre als Werbungskosten abschreiben, in den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent und für den Restzeitraum je 7 Prozent.

Der Kauf eines Denkmals kann für Familien sehr lukrativ sein, die selbst darin wohnen wollen. Denn die Baukosten für selbst genutzte Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser sind begünstigt. Handelt es sich hierbei um ein anerkanntes Baudenkmal, dürfen zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Aufwendungen als Sonderausgaben abgezogen werden. Somit beteiligt sich der Fiskus mit insgesamt 90 Prozent an den Kosten. Darüber hinaus sind auch noch die laufenden Erhaltungsaufwendungen bei solchen begünstigten Häusern absetzbar, beim herkömmlichen Eigenheim undenkbar.

Steuerlich zählen allerdings nur Denkmalmaßnahmen. Das macht bei grundsanierten Gebäuden bis zu 85 und im Schnitt 70 Prozent vom Gesamtpreis aus. Den Rest kann der Selbstnutzer nicht verwenden. Sofern der Bauherr aber öffentliche Zuschüsse etwa vom Land oder der Denkmalstiftung erhält, muss die Bemessungsgrundlage entsprechend gekürzt werden.

Beachten sollten Interessenten an denkmalgeschützten Gebäuden allerdings, dass die einzelnen Baumaßnahmen mit der zuständigen Behörde angestimmt werden müssen. Denn erst wenn diese anschließend eine Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen ausstellt, können diese beim Finanzamt geltend gemacht werden.

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