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Nutzung spanischer Ferienimmobilie kann zu steuerpflichtigen Gewinnausschüttungen führen

Die Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie kann in Deutschland zu beträchtlichen Einkommensteuerforderungen führen. Dies gilt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) dann, wenn die Immobilie einer spanischen Kapitalgesellschaft gehört und deren Gesellschafter als Nutzende der Immobilie in Deutschland wohnen.

Es entspreche wohl gängiger Praxis und Empfehlung einschlägiger Verkehrskreise, beim Ankauf einer spanischen Ferienimmobilie eine spanische Kapitalgesellschaft zu errichten und als Eigentümerin der Immobilie „vorzuschalten“, vorzugsweise, um spanische Wertzuwachs- und Erbschaftssteuern zu „ersparen“, aber auch aus Gründen der Haftungsbeschränkung sowie der Anonymität, erläutert der BFH. Dieses Gestaltungsmodell könne jedoch in Deutschland „teuer“ werden, weil für die Immobiliennutzung meistens keine oder keine marktübliche Miete gezahlt werde und der Mietverzicht dann eine verdeckte Gewinnausschüttung der Gesellschaft an ihre Gesellschafter darstelle. Die Gesellschaft verzichte nämlich in aller Regel nur aus Gründen des gesellschaftlichen Näheverhältnisses auf eine entsprechende „Vermögensmehrung“.

Konkret ging es um eine deutsche Familie, die in 2000 für rund 2,4 Millionen Mark ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück auf Mallorca mit einem 160 Quadratmeter großen Einfamilienhaus und einem Schwimmbad erworben, „dazwischen“ aber eine spanische Sociedad Limitada, vergleichbar einer deutschen GmbH, „geschaltet“ hatte. Das Haus stand den Familienangehörigen ganzjährig zur Verfügung und wurde von ihnen zu Urlaubszwecken unentgeltlich genutzt. Das Finanzamt nahm an, dass die Nutzung steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttungen der Gesellschaft an ihre Gesellschafter nach sich zog. Im Einzelnen ging es für die Jahre 2001 bis 2005 um Beträge in Höhe einer geschätzten Kostenmiete zuzüglich eines Gewinnzuschlags von rund 78.000 Euro jährlich. Der BFH hat das im Grundsatz bestätigt.

Beim Kauf einer ausländischen Ferienimmobilie werde das Urteil zu beachten sein, so das Gericht. Das gelte insbesondere für Objekte in Spanien. Allerdings sei die Gefahr einer Nachversteuerung in Deutschland insoweit von 2013 an eher gering, weil nach dem seitdem geltenden neuen deutsch-spanischen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung das Besteuerungsrecht für derartige Gewinnausschüttungen zumeist in Spanien liegen dürfte. Bundesfinanzhof, Urteil vom 12.06.2013, I R 109-111/10

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