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Grunderwerbsteuer: Erstattung bei Rückabwicklung des Kaufvertrags

Kein Geschäft ist für den Staat transparenter als der Erwerb einer Immobilie. Eine Kopie des Kaufvertrags wandert sofort ans Finanzamt und die Notare übermitteln zusätzlich alle in diesem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen, etwa zu Treuhand, Baubetreuung oder Generalunternehmer. Durch eine aktuelle Gesetzesänderung umfasst diese gesetzliche Anzeigepflicht jetzt auch die bundeseinheitliche Steuer-Identifikationsnummer von Veräußerer und Erwerber, damit der Staat die Geschäfte effektiver und zielgenauer einzelnen Personen oder Gesellschaften zuordnen kann. Vorrangig dient diese Kontrolle der zügigen Festsetzung von Grunderwerbsteuer. Erst wenn diese Abgabe bezahlt ist, lässt sich der Eigentümerwechsel anschließend ins Grundbuch eintragen und der Käufer wird für alle ersichtlich zum neuen Besitzer.

Doch die Behörden verlangen nicht immer Grunderwerbsteuer, wenn eine Immobilie übergeht. Steuerfrei bleiben beispielsweise Grundstückserwerbe zwischen Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnerschaften oder den Ex-Gatten nach der Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung. Gleiches gilt bei Käufen von Verwandten in gerader Linie, deren Ehegatten sowie durch Stiefkinder. Übergänge im Rahmen einer Erbauseinandersetzung bleiben genauso außen vor wie Grundstücksschenkungen und -erbschaften.

Wird ein steuerpflichtiges Grundstücksgeschäft innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht, wird entweder auf Antrag die Steuer erst gar nicht festgesetzt oder der bereits erlassene Steuerbescheid wird wieder aufgehoben. Um diese Frist einzuhalten, muss die Rückeintragung im Grundbuch zumindest beantragt sein. Diese gesetzliche Vorgabe ist bei vielen Hausbesitzern kaum bekannt. Dabei kann die Steuer gleich aus zwei Gründen rückwirkend wieder entfallen:

ƒ Das Grundstücksgeschäft wird innerhalb von zwei Jahren unabhängig vom Hintergrund der Rückabwicklung wieder aufgehoben.

ƒ Im ehemaligen Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Erwerber bei Eintritt einer bestimmten Bedingung ein Rücktrittsrecht hat. Dann wird die Steuer sogar unabhängig vom Zeitraum erstattet, also auch noch nach mehr als zwei Jahren.

Die günstige zweite Alternative kann aber nicht genutzt werden, wenn ein zunächst befristetes Rücktrittsrecht immer wieder verlängert wird, weil beispielsweise noch Unklarheiten über die Bedingung bestehen. Sind die zwei Jahre nach Eintritt des Ereignisses längst abgelaufen, gibt es die Grunderwerbsteuer nicht mehr zurück. Denn nach Ansicht des Bundesfinanzhofs stellt die anschließende Fristverlängerung eine neue Vereinbarung dar, die nichts mehr mit dem alten Vertrag zu tun hat (Az. II R 11/08). In Hinblick auf diesen Urteilstenor sollten die Vertragsparteien das Rücktrittsrecht sofort auf einen längeren Zeitraum ausdehnen oder besser noch überhaupt keine Frist vereinbaren. Dann kommt es unabhängig vom Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung zu einer Steuererstattung.

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