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Warmwasserkosten auch bei hohem Wohnungs- leerstand nach Wohnfläche auf Mieter umlegbar

Die Umlage von Warmwasserkosten auf den Mieter darf auch im Fall eines hohen Wohnungsleerstands in einem Mehrfamilienhaus ausschließlich nach der Wohnfläche und nicht nach dem Verbrauch vorgenommen werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Die Klägerin legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten (7.848,61 Euro) 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen um, 50 Prozent der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude (78,220 Kubikmeter) entfielen 23,820 Kubikmeter auf die Beklagte. Daraus errechnete die Klägerin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 Euro (3.924,31 Euro : 78,22 Kubikmeter x 23,82 Kubikmeter). Hiervon stellte sie der Beklagten aus Kulanz allerdings lediglich die Hälfte (597,53 Euro) in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen, da die Klägerin die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche habe umlegen dürfen.

Der BGH erklärte, die von der Klägerin vorgenommene Berechnung sei nicht zu beanstanden. Auch bei hohen Leerständen bleibe es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. Allerdings könne die strikte Anwendung der Vorgaben der Heizkostenverordnung bei hohen Leerständen in Einzelfällen dazu führen, dass keine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung mehr gegeben sei, so der BGH. Diesen Fällen könne mit einer Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliege grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters.

Im vorliegenden Fall habe der BGH die Beurteilung indes selbst vornehmen können, da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen gewesen seien. Zu berücksichtigen sei, dass die Klägerin bereits den für die Beklagte günstigsten Maßstab gewählt habe und von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend mache, sodass sich für die knapp 50 Quadratmeter große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 Euro ergebe. Auf der anderen Seite habe auch die Klägerin – ohne für die leerstehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten – schon über den Wohnflächenanteil – beträchtliche Kosten zu tragen und müsse es insoweit ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 9/14

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