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Mietkaution darf während laufenden Mietverhältnisses nicht zu Befriedigung streitiger Forderungen verwendet werden

Eine Vereinbarung in einem Mietvertrag, die es dem Vermieter gestattet, die vom Mieter geleistete Kaution während des laufenden Mietverhältnisses zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte sie 1.400 Euro auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt, dass sich der Vermieter wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen kann. Der Mieter soll in diesem Fall verpflichtet sein, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg.

Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen, hebt der BGH hervor. Das Vorgehen des Beklagten widerspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Dem Gesetz zufolge habe der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei deswegen unwirksam, so der BGH.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13

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