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Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann grundsätzlich auch gegen den Willen einzelner Eigentümer wirksam beschließen, ein benachbartes Grundstück zu erwerben, wenn der Erwerb sich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung hält. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und in Höhe von 15 Prozent von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 Prozent von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.

Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hatte keinen Erfolg. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung seien nicht zu beanstanden, so der BGH. Den Wohnungseigentümern habe nicht die erforderliche Beschlusskompetenz gefehlt. Sie könnten grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion gehabt habe und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden solle.

Die benachbarte Fläche habe seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises gedient. Allerdings gewähre die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichte sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspreche dies ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist laut BGH nicht zu beanstanden. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2016, V ZR 75/15

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